Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры иностранным гражданином в России по доверенности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор купли-продажи с иностранцем оформляется на общих основаниях на русском языке. Но при необходимости договор составляется и на родном языке покупателя. Например, если договор составляется на английском, то и продавец, и покупатель получают на руки российскую и англоязычную версии.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
Купля-продажа квартир с участием иностранцев работает как классическая сделка с недвижимостью, предусмотренная гражданским законодательством России, однако имеет ряд своих особенностей:
- расширенный перечень документов в связи с необходимостью предоставления потенциальному покупателю нотариально заверенных переводов основных документов (паспорта, в случае представительства по доверенности – такая доверенность, если она не оформлена на территории РФ);
- невозможность приобретения иностранцем квартир в приграничных районах, а также в непосредственной близости от особо охраняемых объектов или объектов, обеспечивающих государственную безопасность;
- составление договора купли-продажи не менее чем на двух языках (русском, английском и, при необходимости, на родном языке потенциального покупателя) с заверением копий на каждом языке нотариусом (подпись переводчика заверяется), и сам договор составляется в количестве экземпляров на каждом языке, соответствующем количеству сторон сделки.
Перечисленные особенности сделок с иностранцами являются обязательными нюансами, которые необходимо соблюдать в соответствии с требованиями действующих нормативных актов.
Какие риски могут быть
Несмотря на то, что порядок купли-продажи недвижимости с участием иностранных граждан практически ничем не отличается от аналогичного юридического действия с участием граждан России, риски, связанные с оформлением сделок, будут несколько расширены в связи с особенностями одной из сторон договора. К стандартным рискам сделок с недвижимостью добавятся:
- отказ в регистрации сделки в связи с непредоставлением иностранцем правильно выполненного перевода документов, удостоверяющих личность (или перевод не был нотариально заверен);
- также можно отказаться от регистрации сделки и признать ее недействительной, если выяснится, что иностранец находится в России нелегально или у него отсутствует либо истек срок регистрации по месту пребывания или жительства;
- отказ в проведении процедуры регистрации может быть вызван также тем, что приобретаемая иностранцем квартира находится в приграничной зоне или в непосредственной близости от особо охраняемых объектов, что противоречит требованиям действующего законодательства.
Процедура купли-продажи квартиры с участием иностранцев является стандартным гражданско-правовым процессом для сделок с недвижимостью в РФ.
Все отличия, характерные для сделок с иностранцами, связаны с тем, что эти граждане имеют несколько ограниченные права по сравнению с россиянами при покупке недвижимости, а также обязаны предоставлять пакеты документов, дополненные обязательными нотариальными переводами, подтверждающими законность их сделок.
Выдают ли российские банки ипотеку иностранцам
Ипотечное кредитование в нашей стране регулируется законом N 102-ФЗ «Об ипотеке». В этом законе нет никаких ограничений, запрещающих иностранцам брать кредит под залог недвижимости. Но, в конечном счете, именно банки решают, кому и на каких условиях они готовы оказывать финансовые услуги. Поэтому:
а) ипотеку гражданам других стран выдают не все финансовые организации;
б) требования к ним предъявляются более жесткие, чем к россиянам.
Тяжелее всего приходится иностранцам из дальнего зарубежья — им отказывают чаще всего. Гражданам стран СНГ финансово-кредитные организации доверяют больше.
Тонкости заключения договора купли-продажи иностранцем
Сделки между россиянами и иностранцами не слишком отличаются от сделок исключительно между соотечественниками. Однако пару моментов стоит выделить:
- при регистрации договора у нотариуса требуется заверенный перевод паспорта;
- иностранец должен иметь на руках документы, согласно которым его пребывание в РФ является законным (миграционная карта, уведомление о временной регистрации, РВП, ВНЖ, виза);
- если у иностранца нет РВП или ВНЖ, в качестве адреса указывается на только адрес регистрации в РФ, но и адрес проживания в родной стране;
- иностранцы не могут приобретать некоторые виды недвижимого имущества и земель.
Если нет вида на жительство
В соответствии с действующим законодательством, граждане иностранных государств с ВНЖ проживают на территории РФ практически на равных правах с россиянами. Они платят налоги, трудоустраиваются в любом регионе, пользуются льготами и получают различные пособия.
Ипотека с видом на жительство для иностранцев – это довольно распространенный и простой способ обзавестись собственным жильем и пустить корни в России. Но что же делать мигрантам, пока не имеющим заветного документа и не желающим жить на съемной квартире? Таким гражданам необходимо готовиться к повышенным требованиям со стороны кредитора и сбору расширенного пакета документов.
Чтобы повысить шансы на одобрение ипотечного кредита, иностранцу без ВНЖ рекомендуется накопить сумму, значительно превышающую первоначальный взнос (не менее 50% стоимости недвижимости), пригласить созаемщиков и поручителей, являющихся гражданами РФ, заранее сформировать положительную кредитную историю (оформите небольшой потребительский кредит и своевременно его погасите), закрыть все имеющиеся кредиты, получить хорошую характеристику от работодателя. Кроме того, при оформлении ипотеки в первую очередь необходимо обратиться в свой зарплатный банк.
Требования к документам
1. Документ будет считаться недействительным, если он:
• прописан от руки;
• написан карандашом;
• имеет исправления, подчистки, прочие дефекты.
2. Иностранец может состоять в законном браке. Тогда потребуется представить согласие другого супруга. Такой документ должен быть удостоверен:
• в соответствующем органе РФ;
• государстве, где иностранный гражданин проживает постоянно (с проставлением апостиля).
3. Покупая объект недвижимости, иностранец обязан производить расчёт исключительно в рублях.
Лица, участвующие в сделке, могут заранее договориться о привязке курса рубля к какой-либо иностранной валюте. Также юрист по недвижимости советует установить «валютный коридор», чтобы операция проходила более прогнозировано.
4. В общем-то, способ приобретения недвижимости, обозначенный для иностранцев, не сильно отличается от процесса, которым пользуются россияне. Однако иностранный гражданин, который приобрёл недвижимость в России, не сможет получить вне очереди или автоматически:
• разрешения на работу;
• гражданства;
• ВНЖ;
• визовые привилегии.
Кстати, во многих государствах, желающих привлечь иностранный капитал, наоборот, покупателям-иностранцам предоставляют различные преференции.
5. Иностранный гражданин, купивший недвижимость, становится её полноправным собственником.
6. Налоговая ставка на имущество для граждан России и иностранцев идентична.
Если вам откажут в праве на приобретение недвижимость, тогда высококвалифицированный юрист поможет обжаловать этот акт. Потребуется собрать все документы, способные подтвердить неправомерность такого решения.
Нужно хорошо ориентироваться во многих положениях законодательства, в том числе досконально разбираться во всех нюансах Федерального закона (имеется в виду редакция от 29.06.2015 г.) № 115-ФЗ. Так что справиться с этой архисложной задачей сможет только грамотный юрист-практик, имеющий богатый опыт в решении таких проблем.
Разобраться в конкретной ситуации при покупке российской недвижимости иностранцами, составить договор и защитить интересы клиента в случае отказа в предоставлении права на покупку недвижимости поможет высококвалифицированный юрист-практик в городе-герое Мурманск, обращайтесь.
Покупка квартиры иностранцем
Но как иностранцу купить квартиру в России? Какие правовые аспекты следует учесть? Для начала, иностранцы могут купить недвижимость в России на правах общей собственности и иметь полное право распоряжаться и использовать приобретенную квартиру.
Первым шагом для покупки квартиры иностранцу необходимо получить разрешение на приобретение недвижимости в Российской Федерации. Для этого, в соответствии с приказом Федеральной миграционной службы России необходимо представить следующие документы:
Документы иностранного гражданина Документы обязательные для предоставления Паспорт Копия всех страниц паспорта со всеми подписями Виза Копия всех страниц визы со всеми подписями Разрешение на пребывание в Российской Федерации Оригинал или копия разрешения на пребывание Снилс Копия Снилс Кроме того, в целях удостоверения личности иностранного гражданина, необходимо пройти процедуру нотариального удостоверения доверенности на покупку недвижимости в России. Доверенность должна содержать все необходимые сведения об иностранном гражданине, имуществе, а также полномочия агента для совершения сделки по покупке квартиры.
При покупке квартиры иностранцу также следует учесть, что при сдаче недвижимости в аренду, иностранцам необходимо зарегистрироваться в органах местного самоуправления и оформить соответствующие документы. Дополнительно, иностранный гражданин обязан выплачивать налог на полученный доход от аренды недвижимости.
Оплата иностранцем квартиры
Перед тем как производить оплату, необходимо уточнить, с какими условиями конкретного продавца согласен иностранец. Возможно, продавец предпочтет получить оплату в рублях, а не в иностранной валюте. Также возможно, будут установлены лимиты на сумму одной операции, что потребует разделения платежа на несколько частей.
Оплата через банк является наиболее безопасным и прозрачным способом проведения финансовой операции. Иностранный покупатель может перевести деньги со своего банковского счета на счет продавца напрямую или через услуги международного платежа. В данном случае важно иметь подтверждающую документацию об оплате, чтобы избежать возможных конфликтов в будущем.
Также возможна оплата квартиры различными электронными формами платежей, такими как PayPal или WebMoney. Однако, стоит отметить, что эти системы платежей могут иметь свои ограничения и комиссии, поэтому необходимо заранее ознакомиться с условиями и оговорками этих сервисов.
Покупка квартиры по иностранной доверенности
Единственное, что могут сделать владельцы таких микродолей для получения какой-то выгоды от такого имущества, это продать свои несколько квадратных метров собственнику остальной части квартиры.
Один из членов семьи проживает в Америке и не может приехать на сделку из-за карантина. Может ли он сделать дарственную на свою долю квартиры не приезжая, без присутствия второй стороны (одаряемого)? Если да, как и где документ должен быть заверен?
Как же так? Это невозможно! – скажете вы. Максимальная ставка налога при продаже квартиры – 13%. Откуда такие грабительские цифры?
Один из членов семьи проживает в Америке и не может приехать на сделку из-за карантина. Может ли он сделать дарственную на свою долю квартиры не приезжая, без присутствия второй стороны (одаряемого)? Если да, как и где документ должен быть заверен?
Представьте, что вы продали квартиру. И через некоторое время получаете требование из налоговой уплатить НДФЛ в размере 30% от стоимости квартиры.
Таким образом, в указанных выше случаях не нужно получать разрешение Правительственной комиссии на конкретную сделку. Комиссия выдала общее разрешение на все сделки, отвечающие данным критериям. При этом из Решения неочевидно, данное решение распространяется только на сделки между физическими лицами, или на сделки, если одной стороной выступает физическое лицо.
В соответствии с абз. 5 п. 2 ст. 84 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) постановка на учет в налоговом органе организаций по месту нахождения принадлежащего им недвижимого имущества осуществляется в течение пяти дней на основании сведений, сообщенных Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр).
Основные начала жилищного законодательства всецело относятся к иностранным гражданам, законно находящимся на территории России, им также гарантируется нашим государством неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища, реализация прав наравне с другими участниками жилищных отношений в реализации прав и их судебной защиты и т.п.
Сделки с недвижимостью в России с иностранными гражданами в 2022 году
Таким образом, собственник доли квартиры не может оформить дарственную, находясь в другом государстве, но может при необходимости выдать там доверенность на заключение от его имени сделки дарения доли.
Заявление и документы могут быть представлены в уполномоченный орган на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронных документов, подписанных с использованием электронной цифровой подписи.
Тем же, кому приходится участвовать в сделке, где другая сторона действует по доверенности, стоит обязательно убедиться в подлинности и актуальности предъявляемого документа.
Документы, составленные на иностранном языке, должны быть апостилированы (легализованы) и переведены на русский язык, перевод удостоверяется нотариусом.
Прежде всего, все доверенности сделанные у местных нотариусов с апостилем в результате в РФ не принимаются под различными предлогами. Все консульские доверенности проверяемы, дело не в часах, а любая организация в РФ на это берёт 3 рабочих дня. Но в реальности от недели. Пока её не проверят, дело застопоривается… А что такое у Вас *доверка*, что за слово?
Доверенность: возможны варианты
Стандартный способ оформления доверенности для сделки с недвижимостью за рубежом – заверение документа в посольстве или консульстве той страны, где находится объект. Это было неудобно даже до пандемии – прежде всего жителям небольших городов, а сейчас процедура усложнилась дополнительно. Поэтому возможность обойтись без визита в консульство очень полезна. В каких странах это допустимо?
При оформлении сделки в Болгарии пакет документов, включающий в себя доверенность и несколько заявлений (о семейном положении, об отсутствии задолженностей в Болгарии и об отсутствии возможных коррупционных интересов) можно подготовить на русском языке и заверить у нотариуса по месту жительства. Затем их пересылают в Болгарию курьерской почтой, и уже там лицензированный переводчик переводит на болгарский. Другой вариант – можно изначально подготовить и подписать двуязычные документы.
Типичные риски при покупке квартиры по доверенности
Поддельная доверенность. Мошенник снимает квартиру, делает «липовую» доверенность и пытается продать квартиру. Не дает контакты владельца, против даже телефонного разговора. Убеждает, что тот находится в другой стране, там, где нет связи, или придумывает что-то еще. Чтобы избежать обмана, не соглашайтесь на покупку с помощью наличных — такие мошенники не хотят раскрывать паспортные данные и не готовы проводить сделку через банки. Встречаются редко.
Доверенность настоящая, получена обманом. Таким занимаются недобросовестные юристы — они входят в доверие к неискушенным в недвижимости людям, чаще к пожилым. Говорят, что помогут приватизировать квартиру, или оформить ее в наследство их внукам. А на деле через «своего» нотариуса оформляют доверенность на любые действия, в том числе сделки.
Затем квартира продается, деньги «черные юристы» забирают, а владельцы обращаются в суд и пытаются вернуть себе жилье. Предугадать развитие ситуации сложно, но скорее всего сделку признают незаконной, продажу отменят, а покупателям придется искать мошенников и пытаться вернуть деньги.
Чтобы не стать жертвой таких мошенников, стоит перед сделкой связаться с владельцами квартиры, хотя бы через видеозвонок. И убедиться, что те осознают факт продажи от их имени.
Владельца признают недееспособным, а доверенность незаконной. Такое может произойти, если собственник, например, сильно болеет. До подписания договора всё в порядке, покупатель передает деньги, сделку регистрируют. Затем продавец обращается в суд, представляет справки о болезни. Говорит, что не осознавал, что делает, когда разрешал продажу от своего имени.
Суд может отменить сделку и вернуть квартиру продавцу. Признать виновным в выдаче доверенности недееспособному лицу нотариуса, и покупателю уже с него придется взыскивать свои деньги. Конечно, во всем этом есть нюансы, но лучше проверять документы и попросить продавца взять справку у психиатра о том, что он дееспособен. Причем это лучше делать в любых сделках, не только по доверенности.
Владелец отзывает доверенность. Это может быть и не мошенничеством, но тоже создаст проблемы для покупателя. Дело в том, что доверенность отзывается когда угодно, для этого не нужно присутствие представителя. Например, владелец квартиры выдал доверенность, а на следующий день передумал и отозвал ее. Покупатель же решил пойти на сделку и уже передал деньги представителю.
Чтобы этого не произошло, проверьте перед сделкой, действует ли доверенность. И соглашайтесь на сделки, в которых у представителя есть доверенность с прописанным сроком действия.
Нюансы проведения валютных операций.
Если говорить о валютных операциях между резидентами и нерезидентами, в разрезе сделок с недвижимостью, то они могут осуществляться без ограничений, за исключением способа расчёта. И именно это очень важно.
Первое! Расчёты между резидентами и нерезидентами не могут проводится в наличной форме.
Второе! Расчеты между резидентами и нерезидентами проводятся исключительно через счета, открытые в уполномоченных банках (пункт 3 статьи 14 вышеуказанного закона).
Если передача денег от покупателя к продавцу (где один из них резидент, а другой нерезидент) осуществляется в другой форме, то это нарушение валютного законодательства Российской Федерации.
И за это предусмотрена ответственность в размере от 75 до 100% от суммы незаконной валютной операции (т.е. стоимости недвижимости) (ст. 15.25 КоАП РФ).
Срок исковой давности по таким операциям — два года со дня совершения правонарушения, т.е. со дня передачи денег (ст. 4.5 КоАП РФ).
Похожие записи: