Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка что можно и что нельзя в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С одним из ключевых изменений в законодательстве, теперь расширением понятия перепланировки жилья, таковой будет считаться любое изменение границ и площади помещения. В текущей формулировке под перепланировкой подразумевается только изменение конфигурации помещения, требующее изменений в техническом паспорте. Однако, с 1 апреля также будут считаться перепланировкой изменения во внутренней планировке помещения или создание новых пространств. Это означает, что согласно новым правилам, большее число изменений, которые ранее не считались перепланировками, в многоквартирных домах, будут признаваться таковыми. Даже маленькие изменения в границах и площади помещения теперь будут рассматриваться как перепланировка.
Что можно делать без согласования
Если ремонт ничего по сути не изменит, никак не повредит ни конструкции дома, ни соседям, ни самим жильцам, то можно делать его без согласования. По закону, это не перепланировка или переустройство.
В целом без согласования можно:
- Делать косметический ремонт: штукатурить и красить стены, клеить обои. Класть новую плитку или ламинат взамен старых таких же покрытий.
- Менять двери, окна, стеклить балкон, если стены и проемы останутся нетронутыми.
- Устанавливать новое инженерное оборудование, соответствующее по устройству и габаритам прежнему. Например, трубы или ванну.
- Разбирать старую встроенную мебель, например, антресоли.
- Переставлять электроплиту в пределах кухни.
Какая перепланировка подлежит согласованию
Существует множество вариантов повышения функциональности пространства (как жилого, так нежилого). Конкретный вариант зависит от типа дома (панельный, блочный, монолитный или другой), года постройки и характеристик помещения.
Среди распространенных способов перепланировки проектировщики из фирм, имеющих допуск СРО, выделяют следующие:
- Перенос или демонтаж ненесущих перегородок. Так получится объединить несколько комнат или выделить отдельную спальню для нового члена семьи (как вариант – небольшой кабинет, гардеробную).
- Обустройство проема внутри несущей стены. Так вы визуально расширите пространство, но проем будет требовать дополнительного укрепления.
- Объединение санузла. Благодаря этому получится разместить дополнительную сантехнику или заменить душевую на полноценную ванну.
- Увеличение площади коридора. Этот способ решает проблему узких прихожих, достаточно лишь перенести перегородку.
- Установка единого блока из стеклопакетов вместо подоконного блока.
Чтобы подобрать конкретный способ переустройства, обратитесь к профессиональным проектировщикам. Сотрудники «2Проектор» разработают индивидуальный план, соответствующий установленным нормам и пожеланиям заказчика.
Как быстро согласовать перепланировку помещения
Специалисты в области регистрации переустройств рекомендуют обращаться к организациям, профессионально занимающимся согласованием изменений. Так собственники смогут сэкономить не только силы, но также деньги. К проверенным компаниям с допуском СРО в Москве относится «2Проектор», который функционирует на рынке уже более двадцати лет.
Компания «2Проектор» готова предложить заказчикам сотрудничество на выгодных условиях:
- Сопровождение личным менеджером.
- Индивидуальный подход.
- Учет личных пожеланий, требований при разработке проекта.
- Гарантия результата за короткий срок.
- Возможность поэтапной оплаты.
- Невысокие цены на услуги фирмы.
Наши юристы и проектировщики досконально знают строительные, санитарные нормы, а также нюансы законодательства. Поэтому оформление вашего переустройства пройдет без проблем, закончившись ровно за намеченные заказчиком сроки.
Виды работ, на которые требуется разрешение вышестоящих органов:
-
смена газового оборудования на электрическое и наоборот;
-
проведение работ, влияющих на общедомовую сеть отопления;
-
перенос межкомнатных перегородок;
-
совмещение ванной и туалета;
-
изменение размещения дверных и оконных проёмов, а также увеличение или уменьшение их числа;
-
увеличение площади комнаты за счёт кладовки или лоджии.
Правила перепланировка квартиры 2020
Если концентрироваться именно на новых требованиях этого года, то их два. Причем оба облегчают жизнь граждан, планирующих «переформатировать» свою квартиру.
- Для согласования больше не нужна справка о принадлежности/непринадлежности дома к числу архитектурных памятников
- Выписка из ЕГРН также не нужна, если собственность на квартиру уже зарегистрирована. Сопутствует этому правилу запрет на проведение перепланировки в новостройках до того момента, пока собственность на новое жилье не будет зарегистрирована в Росрестре
К запрещенным видам переустройства жилого пространства отнесены:
- Разрушение общедомовых коммуникаций и несущих конструкций (стен)
- Объединение балкона и/или кухни, где установлена газовая плита, с жилым помещением
- Перенос санузла в зоны, под которыми находятся жилые комнаты нижних этажей
- Вынос элементов центрального отопления на балкон
- Работы, результат которых делает невозможным нормальное пользование квартирой
Не нужны согласования для косметического ремонта, смены отделки (например, с обоев на кафель, с линолеума на паркет и т.д.), обновления встроенной мебели.
Не нужно подавать предварительную заявку в БТИ, чтобы произвести:
- Обустройство проемов в межкомнатных перегородках
- Замену кухонной плиты
- Перемещение сантехники в пределах санузла
- Установки или разборки гипсокартонных перегородок
- Застекления балкона
- Монтажа кондиционеров, сплит-систем, спутниковых антенн
- Переустройства/ликвидации тамбурной зоны
Чем опасна перепланировка
Кто-то может подумать, что если «вот здесь чуть-чуть передвинуть стену», то ничего страшного не произойдет, а этому кому-то будет гораздо удобнее жить в своей квартире. Однако даже малейшая непродуманная перемена конфигурации может привести к печальным последствиям. Далеко не все владельцы квартир разбираются в проектировании домов и смогут сами рассчитать, как изменится нагрузка на стены или перекрытия, если что-то изменить в квартире. Выдержат ли несущие стены изменившиеся показатели нагрузки? Не произойдет ли обрушений? Не пойдет ли трещинами стена у соседей?
Важно! Самостоятельно решать, как можно выполнить перепланировку квартиры, не стоит. Важно обратиться в специальную проектную организацию, где смогут точно просчитать риски и уровень безопасности желаемой перепланировки. И если зданию ничего не будет угрожать, тогда перепланировку делать можно.
Также не стоит забывать, что вы здесь — далеко не один «самый умный», и кто-то из соседей тоже мог сделать перепланировку. А это уже — определенные перемены в распределении нагрузки на строительные конструкции. Добавим сюда ваши и в итоге неизвестно, к чему может привести такое самовольство, если не были проведены все необходимые расчеты и получены требуемые разрешения.
Оформление перепланировки квартиры в новостройке
После того, как получены все исходные данные по квартире и подготовлен проект, можно подавать документы на оформление перепланировки квартиры в новостройке и получение разрешения на ремонтные работы. Разрешение на перепланировку — это документ, согласно п.6 ст. 26 Жилищного кодекса РФ, который является основанием для начала ремонтных работ.
Документы для получения согласования на перепланировку подают в уполномоченный местный орган самоуправления — жилищную комиссию. В Москве разрешение на перепланировку выдает Жилищная инспекция (Мосжилинспекция).
Подать документы можно обратившись лично в Жилищную инспекцию, либо онлайн через сайт уполномоченного органа, если такая возможность имеется.
Запрос на перепланировку регистрируется, далее проверяются все документы и при необходимости проходят согласования между ведомствами. Возможно, что для проверки и уточнения данных будет организован выезд комиссии на объект. Дату и время выезда согласовывают с собственником квартиры. Все документы, составленные в результате осмотра прикладываются к делу.
Через 20-30 дней, в зависимости от региона России, будет вынесено решение о согласовании перепланировки, либо будет выдан отказ. Разрешение на планировку выдается сроком на 12 до 18 месяцев, в зависимости от региона. В течение этого времени нужно будет успеть завершить все ремонтные работы.
Если получен отказ, нужно выяснить его причину, которая должна быть указана в уведомлении. Причина отказа также должна быть аргументирована ссылкой на соответствующий законодательный акт или норматив. Причинами отказа в перепланировке могут быть:
-
неполный пакет документов,
-
состояние квартиры не соответствует проекту,
-
проект перепланировки не соответствует установленным требованиям,
-
если не предоставлен доступ в квартиру комиссии.
Все эти причины можно устранить, при необходимости изменить или поправить проект и заново подать запрос в Жилищную инспекцию. Если все равно приходит отказ в перепланировке можно попробовать отстоять свои права в суде. Однако, для этого должны быть подготовлены документы, доказывающие, что проект перепланировки не нарушает установленных требований и безопасна для всех жильцов дома. Такой документ готовит архитектурное или строительное бюро, имеющее разрешение на проектные работы.
Что нельзя делать при перепланировке
При перепланировке запрещены любые ремонтные работы, которые влияют на технические характеристики не только квартиры, но и всего многоквартирного дома — снижают его теплоизоляционные свойства, прочность и устойчивость, а значит могут повлиять на его разрушение. А также запрещены работы, которые влияют на общий вид дома снаружи. Что именно нельзя делать при перепланировке:
-
сносить или изменять конструкцию несущих стен,
-
ограничивать доступа всех жильцов дома к общим коммуникациям и помещениям,
-
объединять лоджии и балконы с комнатами и кухнями,
-
менять вентиляционную шахту,
-
переносить отопление на балкон, лоджию или террасу, кроме электрического пола,
-
устанавливать теплые водяные полы от общедомовой системы отопления,
-
присоединять верхний технический этаж или чердак к квартире,
-
объединять газифицированную кухню с комнатами,
-
расширять или переносить санузлы на место жилых комнат соседей снизу (кроме первых этажей),
-
монтировать антресоль, которая занимает более 40% площади всей квартиры,
-
устанавливать технику, которая отключает общедомовые приборы учета,
-
делать любые перепланировки в аварийных домах,
-
устанавливать на главном фасаде дома вентиляционные короба.
Почему нельзя проводить перепланировку вентиляции в квартире
В связи с новыми требованиями к вентиляционному оборудованию и запретом на установку вытяжек в многоквартирных домах с 2024 года, появляется вопрос о возможности проводить перепланировку вентиляции в квартире. Но почему нельзя проводить такую перепланировку?
Это связано с тем, что вентиляционная система многоквартирного дома является общей, то есть она обслуживает не только одну квартиру, но и все остальные. Перепланировка вентиляции может повлиять на воздухообмен во всем доме, что может создать проблемы для других жильцов.
Кроме того, проведение перепланировки вентиляции может привести к несоответствию предъявляемым нормативам и требованиям безопасности. В результате организация, отвечающая за техническое состояние дома, может вынести решение о запрете использования перепланированной вентиляции.
В случаях, когда в квартире имеется газовая плита или другие газовые приборы, перепланировка вентиляции может стать еще более опасной. Газовые приборы, в том числе плиты, требуют хорошей вентиляции для обеспечения безопасности и предотвращения опасных ситуаций, таких как отравление угарным газом. Вентиляция должна быть обеспечена в соответствии с требованиями норм и правил безопасности.
Основные требования к вентиляции с газовыми плитами включают подключение вытяжки над плитой для эффективного удаления вредных продуктов горения. Вентиляция должна соответствовать требованиям по воздухообмену и тяге.
Таким образом, проведение перепланировки вентиляции в квартире может создать проблемы с соответствием требованиям норм и правил безопасности, а также негативно сказаться на воздухообмене во всем доме. Поэтому в данном случае лучше придерживаться оригинального подхода и не проводить перепланировку вентиляции.
Если перепланировка квартиры не прошла процедуру согласования, без составления проекта, добросовестный владелец должен осуществить следующие действия:
- Заказать в БТИ техпаспорт с внесенными изменениями о незаконных преобразованиях.
- Подготовить проектную документацию в специальной компании.
- Её нужно будет согласовать в пожарной инспекции, санэпидемстанции, архитектурном бюро.
- Уплатить штрафные санкции, в размере, определяемом КоАП РФ.
- Обратиться в суд за признанием проведенной перепланировки законной. Для этого потребуется подготовить заявление и сдать в судебный орган в месте нахождения объекта. К нему прикладываются:
- Согласованный во всех службах проект;
- Старый и новый техпаспорт;
- Новая кадастровая документация;
- Документ, определяющий право собственности на недвижимость;
- Гражданский паспорт заявителя;
- Заключение проектировщика о безопасности проведенного ремонта.
Рекомендации, как провести перепланировку законно
Если собственник решает всё выполнить своими силами, согласование перепланировки нежилого помещения также, как и жилого, происходит в несколько последовательных этапов:
- Получение разрешения. Для этого потребуется собрать пакет документов, после чего обратиться в Жилищную инспекцию или БТИ по месту регистрации недвижимости. Упростить процедуру и сберечь нервы можно, если идти в МФЦ;
- Заказать проект перепланировки или сделать план своими силами, после чего передать его на проверку и одобрение. Обращаться можно исключительно в те проектные организации, у которых есть лицензия. Шансы получить согласие на работы по личному эскизу есть, но навстречу собственнику готовы идти не всегда;
- Дальше в Жилищной инспекции нужно получить согласие на работы по имеющемуся проекту. В среднем на это уходит до 45 дней, после чего письменное разрешение направляется в БТИ;
- После этого созывается специальная комиссия, которая оценивает перечень выполненных работ, сверяясь с проектом. Если всё прошло строго по нему, теперь останется только внести изменения в техпаспорт на квартиру. Если же нет – за узаконивание незаконной планировки придётся платить штраф или же суд может обязать владельца вернуть помещению прежний вид.
Поэтому чтобы не попасть в столь неприятную ситуацию, нужно знать, как узаконить работы.
Перепланировка и ипотека
Для оформления ипотечной сделки в списке обязательных документов присутствует отчет об оценке квартиры, в котором указаны все перепланировки, если они есть. Соответственно, при наличии незаконного переустройства помещения вероятность одобрения подобной ипотечной сделки снижается.
Так как все банки требуют предоставить этот отчет еще на этапе одобрения квартиры, поэтому продавцу и покупателю необходимо прийти к компромиссу, например:
- сфотографировать аналогичную квартиру без перепланирования (это возможно в новых построенных домах, где все квартиры до ремонта выглядят одинаково);
- попросить оценщика не указывать детали переустройства;
- оформить перепланировку законным путем.
Последний пункт – самый правильный, даже если на это придется затратить 2-3 месяца. Зато с официально узаконенной перепланировкой можно продавать квартиру любым способом (ипотека, всевозможные жилищные программы, наличные средства) не беспокоясь о том, что в процессе сделки возникнут проблемы.
Таким образом, даже перепланированную квартиру реально продать в ипотеку, если оформить все документы правильно. В то же время отчет об оценке, в котором скрыты важные сведения, теоретически становится поводом для аннуляции ипотечного договора и сделки по купле-продаже квартиры.
Рекомендации, как провести перепланировку законно
Если собственник решает всё выполнить своими силами, согласование перепланировки нежилого помещения также, как и жилого, происходит в несколько последовательных этапов:
- Получение разрешения. Для этого потребуется собрать пакет документов, после чего обратиться в Жилищную инспекцию или БТИ по месту регистрации недвижимости. Упростить процедуру и сберечь нервы можно, если идти в МФЦ;
- Заказать проект перепланировки или сделать план своими силами, после чего передать его на проверку и одобрение. Обращаться можно исключительно в те проектные организации, у которых есть лицензия. Шансы получить согласие на работы по личному эскизу есть, но навстречу собственнику готовы идти не всегда;
- Дальше в Жилищной инспекции нужно получить согласие на работы по имеющемуся проекту. В среднем на это уходит до 45 дней, после чего письменное разрешение направляется в БТИ;
- После этого созывается специальная комиссия, которая оценивает перечень выполненных работ, сверяясь с проектом. Если всё прошло строго по нему, теперь останется только внести изменения в техпаспорт на квартиру. Если же нет – за узаконивание незаконной планировки придётся платить штраф или же суд может обязать владельца вернуть помещению прежний вид.
Поэтому чтобы не попасть в столь неприятную ситуацию, нужно знать, как узаконить работы.
Что нельзя делать при перепланировке
«При перепланировке квартиры нельзя сносить несущие стены, потому что от них зависит целостность здания, — говорит Ольга Благовещенская, юрист и основатель юридической компании «МФЦУ». — Балконы нельзя совмещать с жилой площадью, обязательно должны быть перегородки в виде стеклопакетов».
В законе прописаны и другие ограничения. Запрещено, например:
— Изменять помещения так, чтобы они становились непригодными для проживания.
— Ликвидировать, изменять сечение каналов системы вентиляции, демонтировать вентиляционные и технические шкафы.
— Ставить и переносить радиаторы отопления, подключенные к общедомовой системе горячего водоснабжения, на лоджии, балкон, веранду и террасу.
— Обустраивать полы с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления.
— Делать проемы, вырубать ниши, пробивать отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах.
— Переводить технические подполья в подвалы.
— Объединять газифицированные помещения с жилой комнатой.
— Устраивать проемы без двери между жилыми комнатами и газифицированными кухнями.
Чем перепланировка отличается от переустройства
Перепланировка — это изменение конфигураций квартиры, а переустройство — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Его тоже нужно согласовать.