Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести доли дома в квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
ИЖС можно разделить самостоятельно или через суд. В первом случае оба собственника должны быть согласны на эту процедуру. Если согласие не было достигнуто, то участник долевой собственности имеет полное право требовать выдела своей доли из общего имущества через суд.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Сколько стоит сделать технический план на дом?
Стоимость технического плана
|
Наименование услуги |
Подразделение |
Стоимость ОТ |
|---|---|---|
|
Технический план на ИЖС, гаражи, садовые дома, здания, сооружения |
Выборгское БТИ |
15000 руб. |
|
Кингисеппское БТИ |
14000 руб. |
|
|
Кировское БТИ |
12700 руб. |
|
|
Лужское БТИ |
12100 руб. |
Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения Елена Мищенко:
В данном вопросе не уточняется, на кого нужно перевести доли: на стороннее лицо или на одного из четверых собственников. Кроме того, нет информации о родстве владельцев недвижимости. Поэтому рассмотрим оба варианта: перевод на стороннее лицо всех долей и перевод трех долей на четвертого содольщика.
Перевести доли на стороннее лицо, не являющееся родственником, можно через куплю-продажу квартиры. При реализации всего объекта целиком документы в виде согласия дольщиков не требуются.
При переоформлении трех долей на человека, владеющего недвижимостью в этой квартире, можно сделать один договор купли-продажи ¾ долей. При этом согласие тоже не потребуется.
Если четвертый собственник является близким родственником, то в таком случае можно решить вопрос путем дарения ¾ доли. В любом случае при отчуждении недвижимости (неважно, каким способом), находящейся в долевой собственности, потребуется нотариальное удостоверение сделки. Поэтому выгоднее переоформлять недвижимость одним договором, а не несколькими (то есть на каждую долю в отдельности). В противном случае потребуется оплачивать госпошлину каждого договора в отдельности.
5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса
Могу ли я оформить 2 дарственные, чтобы не платить налог?
Как перевести квартиру в статус дома
Есть договор приватизации на квартиру от 1994 года, написанный на стандартном бланке. В договоре есть пункт, что пользование квартирой производится применительно к правам пользования жилыми помещениями, утвержденным Постановлением СМ РСФСР от 25.09.1985 г № 415. Фактически строение является домом, он в связи с наличием в данном договоре слова Квартира администрация отказывается выделять земельный участок нему. А я хочу продать этот дом с земельным участком, т.к. он находится в сельской местности. Как перевести статус квартиры в дом и куда обращаться за выделом земельного участка к нему. Нотариус сказал, что нужно обращаться в суд, но какие документы для этого необходимы-не сказала. Администрация выдала справку, что строение является не квартирой, а жилым домом, техпаспорт тоже на дом, а не на квартиру..
Рекомендуем прочесть: Нотариус открытие наследственного дела
Вам нужно обратиться в управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (росрегистрация) по месту жительства, если вы приватизировали свой дом после 1998 года, то сведения о вас как о собственнике у них есть, в этом случае вам нужно написать заявление о внесении изменений в сведения об объекте, приложив справку и техпаспорт на их основании ( так как там указано что это всё-таки дом, а не квартира) поменять статус квартиры на индивидуальный жилой дом.
Преимущества квартирного статуса
Перевод части дома из нежилого в жилой статус может быть полезным и выгодным. Вот несколько преимуществ, которые вы получите, превратив свою недвижимость в квартиру:
- Возможность зарегистрироваться и официально прописаться в данной квартире.
- Получение административной поддержки от муниципального управления и жилищно-коммунальных служб.
- Легкость в пользовании жилой квартирой: есть возможность подключить все необходимые коммунальные услуги (отопление, водоснабжение и т.д.).
- Возможность продать отдельную долю владения в многоквартирном доме.
- Возможность получить долевую собственность на отдельное помещение.
- Превращение нежилого помещения в комнату, привязанную к квартире и отделенную от остальной части дома.
- Упрощение управления многоквартирным жилым комплексом.
- Получение актуальных ответов от жилищно-коммунального хозяйства по теме перевода части дома.
- Продажа долевой собственности без сложностей и необходимости перепродавать всю недвижимость.
- Возможность распоряжаться своей частью строения без ограничений, такими как требования со стороны соучастников.
- Сохранение индивидуального подхода к использованию жилого помещения.
- Возможность сделать отдельное помещение в малоэтажном доме отдельной квартирой.
В 2024 году вступает в силу новый закон, который позволяет проще перевести свое жилье в квартирный статус. Процедура перевода зависит от муниципальных инструкций и конкретных условий владения недвижимостью, поэтому для каждого случая рекомендуется обращаться за ответами в местные органы управления недвижимостью.
Как перевести долю в приватизированной квартире на другого собственника этой же квартиры
сын может оформить на сестру договор дарения, может обратиться к нотариусу вместе с сестрой, документы правоустанавливающие на свою долю, кадастровый план на квартиру, выписку из домовой книги, копию финансовго лицевого счета, нотариус даст вам полный перечень документов, необходимых для оформления этого договора, затем сестра должна зарегистрировать этот договор в регистрационной службе и получить свидетельство о регистрации права на эту долю
Квартира приватизирована на троих: отца, его дочь и его сына (все совершеннолетние, сын женат, имеет несовершеннолетнего ребенка (прописаны оба по другому адресу)). Сын желает перевести свою долю на сестру (т.к. купил себе квартиру, в ней уже прописался, прописал ребенка). Какие документы нужны? С чего начать?
Как перевести квартиру из долевой в единоличную собственность
- Нотариальные тарифы и услуги. Действующее законодательство для всех сделок с долями в праве собственности на недвижимое имущество предусматривает обязательную нотариальную форму сделки вне зависимости от вида договора (купля-продажа, дарение, мена или что-то еще), поэтому уклониться от этих расходов не получится. Что касается нотариального тарифа, то государственная пошлина за удостоверение такого договора составит 0,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 тысяч рублей. Кроме государственной пошлины, потребуется уплатить нотариусу также и за техническую работу по составлению договоров, но эту сумму нотариус определит уже самостоятельно.
- Государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности. В настоящее время указанная пошлина составляет 2 тысячи рублей за одно регистрационное действие. Поскольку для совершения планируемой Вами сделки потребуются три регистрационных действия (государственная регистрация трех переходов права собственности), то размер государственной пошлины составит 6 тысяч рублей.
- Налог на доходы физических лиц (НДФЛ), который в зависимости от некоторых обстоятельств необходимо будет уплатить одной из сторон договора.
При заключении договора купли-продажи подлежащая уплате продавцами сумма НДФЛ будет исчисляться из договорной стоимости, принадлежащей каждому из них доли в праве собственности на квартиру, но в целях налогообложения эта стоимость равна не менее 70% от кадастровой стоимости этой доли. А вот при заключении договора дарения подлежащая уплате одаряемым сумма НДФЛ будет исчисляться уже непосредственно из кадастровой стоимости квартиры.
Мораторий на банкротство и пени, взыскание долгов с соцвыплат и ставка ЦБ РФ
В блоке о взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг весной 2024 года появилось три важных для УО и ТСЖ нормативно-правовых акта. С мая вступили в силу отдельные положения Федерального закона от 30.12.2021 № 444-ФЗ.
Они ввели запрет на списание соцвыплат граждан в рамках исполнительного производства. Исключение – если должник сам на это согласился.
Для сферы ЖКХ была зафиксирована своя пониженная ставка для расчёта пеней и штрафов за несвоевременную оплату ЖКУ в 2024 году – 9,5% годовых (постановление Правительства РФ от 26.03.2022 № 474).
- удерживать деньги из зарплаты и из пенсии,
- списывать деньги с банковских счетов.
Закон о банкротстве в период моратория также вводит прямой запрет на начисление пеней за долги, возникшие до апреля 2024 года. При этом, как отметила Елена Шерешовец, небольшой шанс взыскать пени по старым долгам всё-таки есть. Она привела примеры из судебной практики по вопросам «ковидного» моратория на начисление пеней.
Эксперт отметила, что сейчас, в период запретов и ограничений, исполнители ЖКУ могут просить службу судебных приставов совершить иные исполнительные действия: наложить арест на имущество, установить запрет на распоряжение им. По-прежнему за долги можно ограничивать коммунальные услуги и это действенный инструмент принуждения к исполнению обязательства.
Почему сложно разделить дом
Формально разделить дом на доли возможно, но на практике в такой ситуации без дополнительных расходов и бюрократических сложностей почти не обойтись.
Закон в России разрешает делить только дома блокированной застройки, они чаще называются таунхаусы. В сельской местности встречаются так называемые пятистенки, где две части дома изолированы и пригодны для проживания. В них два разных входа, у каждой семьи своё полноценное жильё и коммуникации, хотя здание выглядит цельно.
Два отдельных жилых дома или строения на одном участке ставятся отдельно на кадастровый учет , и собственники пользуются ими порознь.
В теории это довольно просто. Но как в реальной жизни разделить частный дом? Кому-то кухню, а другому ванную?
Или стоит распределить собственность поэтажно? Нет документа, который запретит одному собственнику пользоваться какой-то частью дома. А если, допустим, дом разделили, то как разделить участок?
Как завещать дом и участок
Завещание очень упрощает жизнь родственников, которые претендуют на имущество наследодателя. Кроме того, оно сохраняет возможность владельцу пользоваться им при жизни на правах собственника: сдавая в аренду, частично продав. Что лучше — завещание или дарственная, можно узнать здесь .
Завещать можно и дом, и участок. Если не указывать размер долей, которые отойдут наследникам, они получат равные доли. Юристы советуют сразу прописывать доли, чтобы споров между наследниками было меньше. Как мы уже писали, дом — это неделимое имущество. Но в завещании можно зафиксировать, как им пользоваться.
Например, дед завещал внукам по доле — комнате, этажу или крылу дома. В отношении участка действуют те же правила.
Завещание составляет и заверяет нотариус. Помимо его услуг, понадобится оплатить госпошлину. Наследники могут не согласиться с завещанием и открыть судебный спор.
Отвечает юрисконсульт офиса «Зеленый проспект» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Борис Могилевский:
Отвечает адвокат Инна Белякова:
Чтобы корректно ответить на Ваш вопрос, необходимо определиться с ключевым понятием – для кого затраты должны быть наименьшими? Если рассматривать ситуацию с точки зрения выгоды человека, на которого будет оформляться собственность, то необходимо применять один алгоритм действий. А вот если рассматривать ситуацию с точки зрения выгоды любого из трех других сособственников, то алгоритм будет совсем другой. Для начала давайте определимся со структурой расходов, которые необходимо будет произвести для перерегистрации права собственности с общей долевой на индивидуальную. Итак, понадобится понести следующие обязательные расходы:
- Как перевести долю дома в квартиру
- Как переоформить долю в доме
Квартиры в некоторых домах нередко имеют все признаки дома, но все равно продолжают считаться квартирами. Такой подход налагает на собственников жилых помещений некоторые ограничения и, что вполне логично, владельцы стремятся изменить статус своего жилья. О том зачем это делать и как можно превратить квартиру в дом или его часть – читайте в этой статье.
О жилых домах блокированной застройки
В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс) жилыми домами блокированной застройки признаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Законодательство не устанавливает каких-либо упрощенных процедур относительно строительства, реконструкции домов блокированной застройки, то есть должны применяться общие правила (требуется подготовка проектной документации, получение разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию). Единственным исключением является отсутствие необходимости проведения экспертизы в отношении проектной документации таких объектов.
Соответственно, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные жилые дома блокированной застройки должны осуществляться на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является технический план объекта капитального строительства, подготовленный кадастровым инженером по результатам выполнения кадастровых работ.
Количество технических планов, подготовленных в отношении блоков жилого дома блокированной застройки, должно быть равным количеству таких блоков, а количество земельных участков должно соответствовать количеству блоков, сведения о которых будут содержаться в соответствующих разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию.
В отношении образования земельных участков, занятых блоками жилого дома блокированной застройки, отмечаем, что согласно определению, содержащемуся в пункте 2 части 2 статьи Градостроительного кодекса, каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования.
Актуальным в учетно-регистрационной практике является вопрос о разделе уже существующего жилого дома на блоки и оформления прав на них. Одним из возможных вариантов образования жилого дома блокированной застройки из жилого дома является его реконструкция.
Документом, удостоверяющим выполнение реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие реконструированного объекта капитального строительства необходимым требованиям, в том числе разрешенному использованию земельного участка, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Кроме этого, для оформления жилых домов блокированной застройки в результате раздела жилого дома заявителями должны быть одновременно представлены заявления о прекращении прав на исходный объект, о постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав на вновь образованные объекты, являющиеся блоками жилого дома блокированной застройки.
Также необходимо изменить вид разрешенного использования земельного участка на «блокированная жилая застройка».
Какие документы необходимы для перевода доли в квартире?
Перевод доли в квартире на комнату — это важный юридический вопрос, который требует соблюдения порядка и наличия всех необходимых документов. Каждая доля недвижимости должна быть выделена в отдельное помещение, подтверждающее ее выдел и позволяющее владельцу в будущем пользоваться правом собственности на это жилплощади.
Для перевода долевой собственности вам необходимо обратиться в государственную инстанцию, где вы сможете получить консультацию и узнать порядок выделения долей в жилом помещении. Также вы должны иметь письменное определение уполномоченного органа о том, что вы имеете право на долю в квартире, в качестве истца или ответчика в иске о выделении доли.
Для выделения доли необходимо предоставить следующие документы:
- письменное заявление заявителя о выделении доли;
- документ, подтверждающий право собственности на квартиру;
- документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт);
- выписку из государственной регистрационной книги общего имущества;
- документы, подтверждающие получение компенсации в натуре или денежными средствами;
- подтверждающие документы о платеже государственной пошлины за выделение доли в квартире.
Кроме того, необходимо предоставить нотариальную доверенность, если заявитель не может явиться лично в инстанцию, а также исковые заявления, доказательства права и другие документы, необходимые для прохождения юридической процедуры выделения доли. Все документы должны быть соответствующим образом оформлены и подтверждать ваши права на долевую собственность.
Зачем переводить квартиру в дом
Основная причина – возможность оформить право собственности на прилегающую территорию. В дальнейшем ее можно будет использовать по собственному усмотрению. Ближайший пример – таунхаусы.
Формально они являются многоквартирными домами, ведь строения не отделены друг от друга ничем, кроме общих стен.
При этом, у каждого дома-квартиры есть своя земля, на которой владельцы вольны делать практически все, что им угодно.
Оплата за дом иногда бывает выше, чем за квартиру, хотя фактически, ничего, кроме статуса, не меняется. Всем желающим превратить свои квартиры в дома (или их части) нужно учитывать этот момент.
Для того, чтобы квартиру можно было превратить в дом (или его часть), должны выполняться определенные условия:
- Квартира имеет отдельный выход, который никак не связан с жилыми помещениями остальных собственников.
- В квартире есть все необходимые собственные коммуникации. В идеальном варианте, каждая из квартир многоквартирного дома должна иметь личное подключение коммуникаций, никак не связанное с соседями. Например, если говорить об электроснабжении, то провода должны быть проведены к каждой из квартир такого дома. Однако это не обязательное требование, и оно может не выполняться в некоторых случаях.
- В доме должно быть не более трех этажей. Сделать частью жилого дома квартиру, которая располагается в девятиэтажном доме (например), невозможно.
- В доме не должно быть помещений общего пользования – лестничных площадок, общей кухни, ванной и так далее. Каждая квартира обязана быть настолько самостоятельной, насколько это вообще возможно.
- Помещение обязано быть собственностью заявителя. Например, арендаторы не имеют права изменять статус снимаемой ими недвижимости.
- На квартиру не должно быть наложено никаких обременений и арестов. Любой из них предполагает запрет на внесение любых изменений. Как следствие, прежде чем пытаться что-то сделать, следует сначала убрать аресты/обременения.
В некоторых случаях могут выдвигаться и дополнительные требования, типа отсутствия долгов за коммунальные услуги, однако чаще всего это уже самодеятельность местной администрации, в законодательстве таких требований нет. С одной стороны, можно попробовать изменить статус строения через суд, но с другой, намного проще погасить долг (все равно это нужно будет сделать), и спокойно менять статус на общих основаниях.