Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дачная амнистия как зарегистрировать дом ИЖС». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Права на деревенские дома и земельные участки часто не оформлены вовсе либо же в собственности находится только дом, но не участок. Частная собственность на землю в советское время отсутствовала, земля находилась в государственной или муниципальной собственности, а участки для ИЖС и личных подсобных хозяйств предоставлялись на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, а иногда и вовсе без правового титула, поясняет руководитель аналитической службы юридической фирмы «Инфралекс» Ольга Плешанова. Четкие межевые планы и границы таких участков часто не формировались. Дома на них строились на основании разрешений на строительство, подключались к коммуникациям, допускалась прописка жителей, но право собственности также зачастую не оформлялось.
Кого затрагивает дачная амнистия:
- тех, у кого жилые дома находились в собственности до 30 октября 2001 года, однако земельные участки остались на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования;
- наследников собственников жилых домов, получивших наследство после 30 октября 2001 года, при условии что право собственности наследодателя возникло до этой даты;
- лиц, являющихся сособственниками (участниками общей долевой собственности) жилого дома, построенного до 30 октября 2001 года, но не относящихся к его первоначальным владельцам либо их наследникам;
- владельцев незастроенных земельных участков, предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения либо постоянного (бессрочного) пользования до 30 октября 2001 года;
- тех, у кого не оформлено право собственности ни на жилой дом, ни на земельный участок, но дом был построен в населенном пункте до 14 мая 1998 года для постоянного проживания.
Нововведения 2023 года
В 2023 году вступают в силу новые поправки в закон о дачной амнистии, увеличивающие список лиц и объектов, которые могут воспользоваться упрощенным порядком регистрации.
- Дачной амнистией теперь смогут воспользоваться и наследники предыдущих владельцев земельных участков. Раньше для этого требовалось получать свидетельство о праве наследования по закону или завещанию, что занимало много времени и денег. Теперь достаточно предоставить свидетельство о смерти и документы, подтверждающие родство с ним.
- Бесплатно получить участок смогут и те, у кого дом находился в собственности до 30 октября 2001 года (до вступления в силу Земельного кодекса РФ). Раньше для этого понадобилось бы обращаться в суд и доказывать факт постоянного проживания на участке. Теперь же можно просто предоставить документы, подтверждающие право на жилой дом.
- Дачной амнистией можно оформить не только земельные участки для индивидуального жилищного строительства, но и для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), если они расположены в черте поселения и предназначенные для ведения ЛПХ. Раньше такие участки не подпадали под дачную амнистию, так как считались землями населенных пунктов и требовали получения разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию. Теперь же они приравнены к землям для ИЖС и могут быть оформлены по «упрощенке».
Какие различия дачной амнистии в разных регионах России
Дачная амнистия – это федеральный закон и действует он во всех регионах России одинаково. Однако могут быть некоторые особенности в зависимости от типа земельного участка и его расположения. Например:
- если земельный участок находится на особо охраняемых природных территориях (заповедниках, национальных парках и т.д.), то для его оформления необходимо получить согласие органа управления этой территорией;
- на земельный участок в границах объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) нужно оформить согласие органа по охране культурного наследия;
- если участок расположен в границах месторождений полезных ископаемых, то понадобится согласие органа по недрам;
- на землю на территориях аэродромов, аэропортов и т.д. необходимо получить согласие органа по авиации;
- если земельный участок находится в границах объектов обороны и безопасности (военные базы, радиолокационные станции и т.д.), то нужно получить согласие органа по обороне и безопасности.
Осторожно, мошенники!
Очень часто возникают ситуации, когда на участке с разрешенным использованием под ИЖС возводят многоэтажные дома.
Если застройщику повезет, то это выяснится спустя какое-то время после регистрации или не выяснится вообще. Но зачастую проводятся внеплановые проверки объектов строительства, где и определяется, что вместо 3 заявленных в доме 4 этажа, а вместо 1 семьи там могут проживать 2 и более.
Что делает в таком случае проверяющий орган? Он подает заявление в суд о признании постройки незаконной и ее сносе. Суд проверяет все приложенные к делу документы, заслушивает доводы сторон и в 90% случаев выносит решение о сносе дома.
Но возможна и другая мошенническая схема.
По факту строится частный жилой дом. Юридически продажа части дома осуществляется через оформление доли на жилье и земельный участок. Дом строится по всем правилам: 3 этажа, площадь не больше 1 500 кв. м. Дом, как уже говорилось ранее, находится в собственности у нескольких граждан (долевой собственности). Дом регистрируется в порядке дачной амнистии, и все остаются довольны. Впоследствии проживающие граждане заключают между собой соглашение о пользовании общей долевой собственностью либо производят выдел долей через суд или путем договоренностей.
Чем такая схема выгодна?
Да всем. Главное — застройщик существенно экономит в финансовом плане. На строительство частного дома совсем необязательно оформлять проектную документацию и акт ввода в эксплуатацию.
Какими последствиями это чревато на практике?
Во-первых, как мы понимаем, всей инфраструктуры, которая необходима для частного дома, для нескольких семей будет недостаточно. Речь идет о парковке, детской площадке и т. д.
Во-вторых, если впоследствии какая-то семья захочет продать свою «квартиру», у нее могут возникнуть проблемы.
Одним из главных послаблений в законе о дачной амнистии относительно ИЖС является то, что данный объект строительства регистрируется без акта ввода в эксплуатацию. Правда, такой порядок действует только до 01.03.2018. Но постойте, а сколько нарушений уже можно было допустить без этого акта?!
Давайте разберемся, что же такое акт ввода в эксплуатацию и зачем он нужен.
Акт ввода в эксплуатацию — это документ, который представляет собой сведения о том, что дом соответствует всем нормам, утвержденным законодателем.
В данном случае речь идет о правильном водоснабжении, канализации, отоплении, газоотведении и т. д. Безусловно, можно возразить: ну это же мой дом, даже если что-то не так, пострадаю только я и мои финансы. Нет, к сожалению, иногда страдают и соседи, проживающие неподалеку.
Конечно же, утверждение акта ввода в эксплуатацию — процедура довольно долгая и утомительная, поэтому желание законодателя облегчить регистрацию права собственности владельцу ИЖС понятно. Но как быть с последствиями?
До начала строительства: С чего начать
Постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности на дом, построенный на своей земле, в уведомительном порядке, предполагает получение уведомления о начале строительства и согласования работ с уполномоченными инстанциями. Перед началом строительства застройщик подает уведомление в орган местного самоуправления. В нем он указывает информацию о себе, земельном участке и планируемом строении.
Важно!!! Подача уведомления сама по себе не может быть стартом к строительству. Местные власти должны проверить поданную вами информацию и дать ответ. Это может быть уведомление о соответствии градостроительным нормам или обоснованный отказ.
После того, как ответ от местной администрации получен, можно начинать стройку. Действует уведомление 10 лет, так же, как раньше действовало разрешение.
Подать уведомление перед тем как оформить дом на участке можно разными способами:
- Почтовым отправлением.
- В личном обращении в администрацию.
- Через МФЦ.
- Через сайт госуслуг.
Пошаговая инструкция, как оформлять дом в собственность, построенный на своей земле
Как оформить дом в собственность, построенный на своей земле? Этот вопрос, как ни странно, волнует не только владельцев дачных участков, но и собственников земли, предназначенной под возведение жилых строений, находящихся в постоянном использовании.
Не имея в своем распоряжении документа, свидетельствующего о праве собственности на жилье, владелец земельного участка, на котором оно было построено, не может распоряжаться им в полной мере. Продать, сдать в аренду, оформить в собственность в качестве залогового имущества, и даже подарить такой дом его собственник не может.
Кроме того, могут возникнуть сложности с подключением водопровода, проведением канализации, света, телефона и газа, при прописке, что нужно также учитывать.
Поправки начнут действовать с 1 сентября 2022 года и расширят функционал дачной амнистии. Защите прав наследников было также уделено внимание. Наследники прежних владельцев воспользуются упрощенным способом оформления (всего одно заявление) дома и земельного участка, где тот расположен. Кроме основных документов (правоустанавливающий документ, паспорта, квитанции об оплате госпошлины) наследнику нужно передать свидетельство (право на наследство), которое подтверждает факт получения наследником имущества бывшего хозяина дома.
Предполагается, что поправки справятся с проблемами регистрации права наследников на полученные от прежних владельцев ЗУ для постоянного использования. За гражданами признаются права собственности на ЗУ вне зависимости от цели использования земли или типа разрешенного использования.
Под закон попадают земельные участки, полученные гражданами до ЗК РФ (30.10.2001). В РФ подобных участков не меньше 200 000. Для узаконивания прав собственности и переоформления прав владельцу ЗУ не придется обращаться за помощью в Росреестр. Чтобы распоряжаться ЗУ (передавать их по наследству, перепродавать), владельцам достаточно иметь документы на участок прошлого образца о правах бессрочного использования и пожизненного владения.
Поможет «Дачная амнистия»
Сейчас построенные дома попадают под закон о «Дачной амнистии». Так в простонародье называется свод законов об упрощенном порядке регистрации недвижимого имущества и кадастрового учета.
Чтобы оформить построенный дом, собственникам земельного участка достаточно заказать технический план с декларацией и подать их на государственную регистрацию. Такое послабление действует до 1 марта 2031 года, поэтому не стоит терять времени.
О строительстве не нужно уведомлять муниципалитет (получать у них разрешение) и остальные организации (Росавиацию, СЭС, Управление культурного наследия и т.п.). Есть исключению, о которых прочтете ниже.
При этом не важно: 1) Когда дом был просторен. 2) Уведомлял ли ранее собственник участка муниципальные власти о планируемом строительстве, получал ли разрешение и т.п. Обращения к местной администрации теперь необязательны. Главное, чтобы дом соответствовал градостроительным нормам. 3) Находится ли участок в населенном пункте или за его границами. Это касается построенных жилых домов на земельных участках ИЖС и ЛПХ (в нас.пункте), а также на садовых/дачных (в границе или за границами нас.пункта).
Нынешние собственники участка могут оформить дом на себя, даже если он был построен предыдущим собственником. Например, гражданин получил участок по наследству. Наследовать (предыдущий собственник) построил на нем дом, но не зарегистрировал его в собственность. Нынешний владелец участка сможет оформить дом на себя, причем в упрощенном порядке по «Дачной амнистии».
Распространенные проблемы при оформлении
Трудности возникают, если нет правоустанавливающих документов. Но есть шанс решить этот вопрос, обратившись в местную администрацию или некоммерческое садовое товарищество, выделившее земельный участок. Можно найти информацию в архивах. Если не получится, придется отстаивать свое право в судебном порядке.
Из-за переходного периода возникает путаница. Возможны ситуации, когда необходимых данных о сельскохозяйственных землях, участках под ИЖС и строениях не окажется в кадастре Росреестра. Потребуется снова проводить межевание, потом постановку надела на кадастровый учет по амнистии.
Другая проблема – участок по площади больше, чем написано в документах. Чтобы оформить его, важно отсутствие претензий у соседей и садоводческой организации, иначе узаконить право на надел будет практически невозможно.
Еще один минус – участок относится к категории, оформление прав на которую не допускается, например, это земли лесного фонда, наделы, расположенные на территории историко-культурных и санитарно-защитных зон. Никакие обстоятельства не позволят зарегистрировать право собственности на них.
Уведомления о планируемом строительстве ушли в прошлое?
Законодатель предусмотрел возможность подавать уведомление о планируемом строительстве или реконструкции жилого дома в уполномоченный орган в том случае, если строительство объекта начато до 3 августа 2018 года. Данный механизм будет действовать до 1 марта 2026 года.
Если у вас нет нарушений по отступам и на участке нет охранных зон, то рекомендуем именно этот механизм оформления дома, несмотря на более длительное ожидание регистрации постройки. В этом случае у вас будет на руках уведомление о соответствии построенного дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности, что является несомненным плюсом.
К примеру, если захотите продать свой дом, то некоторые банки более пристально обращают внимание на разрешительную документацию по объекту, и наличие уведомления о соответствии повышают шансы одобрения ипотеки. Не исключено, что в будущем критерии одобрения ипотеки могут измениться в сторону ужесточения проверки документов на объект.
Как действует амнистия?
Оформить построенный дом по дачной амнистии возможно с 1.09.2006.
Лица, которые хотели воспользоваться шансом безвозмездного закрепления прав собственности на участок земли и постройки, находящиеся на нем, могли это сделать до 1 марта текущего, 2018 года. Иными словами, им требовалась провести приватизацию до этого срока.
А для членов дачных, садоводческих, огороднических кооперативов и товариществ ситуация и на настоящий день остается такой же благоприятной. Согласно поправкам в Земельном Кодексе (внесены в 2015 году), они могут безвозмездно оформить земельный надел в собственность, подав в органы местного самоуправления сокращенный портфель документов. При этом период их вступления в ряды членов товарищества или кооператива не важен. Такое упрощенное оформление дачного или садового участка в собственность остается доступным российским гражданам вплоть до конца 2020 года.
Мы рассматриваем, как оформить садовый дом по дачной амнистии. Для прохождения этой процедуры гражданин должен заполнить специальную декларацию на регистрацию своего права собственности. Это документ, который фиксирует факт возведения дома на каком-либо земельном участке.
Данная юридическая бумага выступает главным основанием для проведения регистрационных действий в отношении указанного в ней недвижимого объекта. Что касается декларации, то она заполняется правообладателем лично, после чего заверяется его подписью.
Стандартную форму данного документа устанавливает Приказ Минэкономразвития РФ от 03.11.2009 № 447. Ее должен правильно заполнить каждый, кто намерен оформить жилой дом по дачной амнистии.
Согласно действующим законодательным нормам, декларация представляется в регистрирующий орган, заполненная в 2 экземплярах. Каждый из них содержит в себе такие сведения о недвижимом объекте:
- Наименование строения.
- Его конкретное местоположение.
- Вид объекта.
- Число как надземных, так и подземных этажей.
- Площадь данного объекта недвижимости.
- Год его создания.
- Строительные материалы, при помощи которых возводились внешние стены строения.
- Наличие/отсутствие подключения дома к структуре инженерно-технического обеспечения.
- Кадастровый номер земельного надела, на территории которого расположен регистрируемый объект.
- Личная информация о правообладателе.
Вид разрешённого использования земли.
Следующий важный момент – ВРИ земельного участка. Он устанавливается Правилами землепользования и застройки. Для легального размещения допустимо 3 вида:
- для индивидуального жилищного строительства;
- для садоводства;
- для личного подсобного хозяйства.
При этом, уполномоченное ведомство разъясняет, что даже если по документам формулировка ВРИ иная, это не должно препятствовать регистрации. Например, равнозначными являются:
- «ИЖС», «индивидуальное строительство», «размещение частных домов», «дома для проживания одной семьи»;
- «садоводство», «садовый (дачный) участок», «ведение садоводства», «дачное хозяйство», «дачное строительство.
Главное: что регистрировать, а что нет
После изучения нормативной базы становится понятно, какие постройки надо регистрировать на земельном участке. Закон обязывает оформлять недвижимое имущество, которое относится к капитальному и соответствует определённым характеристикам — фундамент, коммуникации, цельно-сборные стены. Сюда относятся гаражи, летние кухни, бани, отдельные спортзалы и аналогичные строения.
Регистрация принесёт и налоговые обязательства, но здесь правительство предусмотрело льготы. Пункт 15 статьи 407 позволяет из базы налогообложения вычесть одну из зарегистрированных построек при условии, что она имеет площадь не более 50 м². Без регистрации капитальных строений не получится совершить никакую сделку с участком, вплоть до раздела имущества между супругами. Также в незарегистрированных домах нельзя прописаться, а к ним не получится легально подключить коммуникации. И главное — факт использования незарегистрированного имущества может стать основанием для крупных штрафов за неуплату налогов. Поэтому лучше всё же соблюдать закон.
Понять, нужно ли регистрировать некапитальные строения, можно по их описанию:
- они не имеют фундамента;
- могут быть перемещены на другое место;
- носят сезонный характер использования.
Как можно оформить дачный дом в собственность – сроки регистрации
Помимо вопроса, как оформить дачную амнистию на дом, стоит знать и сроки, которые потребуются для регистрации.
С начала 2017 года процедура существенно упростилась и стала занимать минимум времени. Подобные изменения объясняются введением единой базы, позволяющей оперативно обмениваться информацией.
Итак, регистрация дома на приватизированном дачном участке занимает:
- 10 дней, если производится одновременная постановка на учет и оформление права собственности (подобное возможно при «дачной амнистии», если производится первичная постановка на учет или ликвидация объекта);
- 7 дней, если регистрируется только право собственности;
- 5 дней, если вносятся изменения в имеющийся кадастровый план;
Согласно п. 1 ст. 66 №218-ФЗ, орган регистрации несет ответственность за нарушения в процедуре получения прав собственности (несоблюдение сроков, нарушение личных прав заявителя, допущение ошибок при занесении данных в реестр, немотивированный отказ от приема документов и т.д.).