Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Рынок уступки прав требования в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.
РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
- Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
- Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
- Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
- Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
- После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
- Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
- Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
- Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
- Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
- Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
- Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.
Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя
После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:
Проанализировать и подготовить документы
- Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
- Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
- Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.
Подписать договор
- Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения. - Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.
Передача денежных средств продавцу
Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.
Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.
После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.
Итак, подведём итоги:
- Переуступка — это реальная возможность сэкономить если вы хотите купить квартиру в новостройках
- Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
- Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.
Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки
| № | Наименование документа | Экземпляр |
|---|---|---|
| 1 | Документ, удостоверяющий личность (паспорт) | оригинал |
| 2 | Документ об уплате госпошлины | оригинал и копия (с 2-х сторон) |
| 3 | Зарегистрированный ДДУ | оригинал |
| 4 | Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями | 4 экземпляра |
| 5 | Нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность) |
оригинал и копия |
| 6 | Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным |
оригинал и копия |
| 7 | Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется) |
оригинал |
Кто является стороной договора цессии?
В цессии участвуют три стороны: должник, цедент (старый кредитор) и цессионарий (новый кредитор). Сторонами могут быть как физические, так и юридические лица.
При этом договор цессии может быть как трехсторонним, так и двухсторонним, т.е. цедент и цессионарий могут заключить сделку без участия должника.
ПЕРЕУСТУПКИ БАНКОВСКОГО ДОЛГА
Павел Михмель, Управляющий директор НАО ПКО «ПКБ» («ПКБ» — «Первое клиентское бюро), представил свой анализ переуступок банковского долга, освещая ключевые аспекты этого сегмента рынка в 2022 и 2023 годах.
Г-н Михмель отметил, что объем выставленной задолженности по переуступке оставался практически неизменным за последние два года, составляя 269 млрд рублей в 2022 году и прогнозируемые 270 млрд рублей в 2023 году. Однако, несмотря на стабильность общего объема задолженности, он подчеркнул значительный рост в количестве закрытых сделок: «В этом году 93% – это самый высокий процент закрытия за все годы», – заявил эксперт.
По предварительным данным, объем проданной банковской задолженности за год вырос с 210 млрд рублей в 2022 году до 250 млрд рублей в 2023 году. Г-н Михмель также обратил внимание на динамику цен на долги перед банками, указывая, что свежая задолженность котируется по 15%, застарелая – по 5-6%, а средняя котировка составляет 8% от номинала. Он отметил, что ценник на среднюю задолженность меняется незначительно год от года: 8,3% в 2022 году и 8,0% в 2023 году.
Кроме того, эксперт подчеркнул рост продаж молодой задолженности (до 1 года), отмечая, что с 2020 года ее доля выросла в 2,6 раза и составила 37% от общего объема проданной задолженности. Он призвал участников рынка активнее использовать возможности переуступки, не фокусируясь исключительно на просуживании.
Можно ли купить новостройку по переуступке в 2024 году
По льготным ипотечным программам можно было купить квартиру по договору уступки по ДДУ. Причем по семейной и IT-ипотеке такой договор можно было заключить не только с юрлицом, но и индивидуальным предпринимателем и с физлицом. Но с этого года банки постепенно сворачивают такую возможность, рассказывает исполнительный директор федеральной компании «Этажи» Юлия Бочарникова.
Что такое переуступка прав требования
Купить квартиру в новостройке можно не только у компании-застройщика по ДДУ. Помимо застройщика или девелопера, жилье могут продавать частные инвесторы (физлица) и юрлица, а также паевые фонды. Покупка квартиры в еще не построенном доме называется переуступкой прав требования.
Связано это с тем, что часть банков после очередного снижения размера возмещения им разницы между ключевой ставкой и льготными, заявили о дополнительных комиссиях с застройщиков за выдачу льготной ипотеки. «При договоре купли-продажи между физическими лицами просто некому будет произвести оплату этой комиссии», — пояснила Юлия Бочарникова. По ее словам, исключением являются льготные кредиты с большим первоначальным взносом — от 50% и более, по которым можно получить одобрение по переуступке прав дольщиком, но таких сделок немного.
Банки, которые запустили и работают только по субсидированным программам от застройщика, не кредитуют уступки от физлиц, подтвердила замгендиректора «Бест-Новострой» по ипотечным программам Наталья Селиванова. «С момента запуска субсидии по госпрограммам банки ввели это ограничение, так как при субсидировании обязательно заключается договор субсидирования именно с юрлицом, по которому выставляются счета на оплату», — уточнила Селиванова. Банки, которые работают только по субсидированным программам, могут прокредитовать уступку от юрлица при условии заключения договора субсидирования, а вот уступка от ИП невозможна, поскольку предприниматель приравнивается с физлицу, добавила эксперт.
Тенденции развития сферы уступки прав требований
Одной из главных тенденций развития этой сферы является расширение географического охвата. Уступка прав требований становится все более популярной не только в развитых странах, но и в развивающихся экономиках. Это связано с ростом конкуренции на рынке финансовых услуг, а также увеличением числа сделок с заимствованиями и займами.
Еще одной важной тенденцией является разнообразие объектов уступаемых прав требований. Если ранее основными объектами были долги по кредитам и займам, то сейчас все большую популярность получают другие виды требований, такие как страховые премии, налоговые задолженности, арендные платежи и т.д.
Также стоит отметить рост технологической оснащенности этой сферы. Внедрение новых IT-решений позволяет сократить временные затраты на проведение сделок, увеличить прозрачность и надежность процессов уступки прав требований. Это создает дополнительные возможности для развития рынка и привлечения новых участников.
Наконец, стоит отметить роль государственного регулирования в развитии сферы уступки прав требований. Во многих странах активно внедряются новые нормативные акты, которые регулируют деятельность компаний, занимающихся уступкой прав требований. Это создает более благоприятные условия для развития рынка и защиты интересов участников.
В целом, тенденции развития сферы уступки прав требований указывают на перспективы роста и укрепления позиций этого сегмента на финансовом рынке. Зачастую, уступка прав требований становится более привлекательным финансовым инструментом для компаний и инвесторов, чем традиционные виды вложений.
Перспективы роста рынка уступки прав в ближайшие годы
Рынок уступки прав требования представляет собой насущную потребность для различных участников экономики. В последние годы спрос на услуги уступки прав заметно увеличился, и текущие тенденции указывают на то, что этот тренд будет сохраняться и в ближайшем будущем.
Одной из главных причин роста рынка уступки прав является увеличивающаяся нестабильность в экономике. В условиях финансовых кризисов и неопределенности многие компании и физические лица сталкиваются с проблемами выплаты долгов и исполнения обязательств. Уступка прав требования предоставляет выгодное решение, позволяющее оперативно обменять неплатежеспособные активы на деньги или другие активы.
Еще одной причиной роста рынка уступки прав является развитие новых технологий и появление онлайн-площадок, специализирующихся на данной услуге. Это позволяет значительно упростить и ускорить процесс уступки прав требования, что увеличивает интерес со стороны потребителей услуги.
Рынок уступки прав также активно развивается благодаря улучшению правовой базы и созданию специализированных институтов, регулирующих данную отрасль. Это обеспечивает большую защиту прав и интересов участников рынка и увеличивает доверие к данной услуге.
По мнению экспертов, рынок уступки прав требования имеет огромные перспективы роста в ближайшие годы. Неустойка, судебные разбирательства и необходимость привлекать сотрудников для взыскания задолженностей являются дорогостоящими процессами, которые многие предприятия и частные лица готовы обойти путем уступки прав. В связи с этим, спрос на услуги уступки прав будет продолжать расти и создавать новые возможности для развития рынка.
Ожидаемые изменения в структуре рынка уступки прав требований в ближайшие годы
Одним из главных прогнозируемых изменений является увеличение и разнообразие участников рынка уступки прав требований. Сейчас основной долей участников являются институциональные инвесторы, такие как пенсионные фонды, страховые компании и специализированные фонды. Однако, с появлением новых технологий и онлайн-платформ, ожидается включение в рынок более широкой аудитории индивидуальных инвесторов.
В связи с этим, возможно появление новых инструментов и сервисов, предназначенных для инвесторов с небольшими суммами, что потенциально может привести к дальнейшему росту рынка. Кроме того, ожидается увеличение объема и разнообразия торговых платформ, которые позволят инвесторам эффективно находить и совершать сделки с правами требований.
Еще одним значительным изменением в структуре рынка уступки прав требований может стать увеличение объема операций с неплатежеспособными компаниями и должниками. С увеличением числа финансовых кризисов и нестабильности на рынке, а также субъективными факторами, такими как политическая ситуация, рынок уступки прав требований может стать привлекательным для инвесторов, желающих приобрести долги компаний по низкой цене и получить прибыль в случае их восстановления.
Кроме того, ожидается, что в ближайшие годы ситуация на рынке уступки прав требований будет активно влиять государственные и международные регуляторы. В связи с этим, возможно изменение правил и нормативных документов, регулирующих данный рынок. Это может повлиять на взаимодействие между участниками, условия совершения сделок и защиту прав инвесторов.
Влияние экономических факторов на доходы от переуступки права требования
Один из основных экономических факторов, влияющих на доходы от переуступки права требования, это уровень процентных ставок. Высокие процентные ставки могут привести к увеличению доходности от переуступки, поскольку инвесторы будут готовы платить больше за право получения долга. Однако, снижение процентных ставок может иметь обратный эффект, и доходы от переуступки могут сократиться.
Другим важным экономическим фактором является инфляция. Рост уровня инфляции может привести к снижению доходности от переуступки, поскольку деньги будут терять свою стоимость. Инвесторы будут неизбежно терять при продаже права требования, что отразится на их доходности.
Также стоит учитывать общую экономическую ситуацию в стране и мировую экономику. Рецессия или кризис может привести к снижению спроса на права требования и снижению их стоимости. В то же время, рост экономики и улучшение финансовой ситуации могут способствовать увеличению спроса и доходности от переуступки.
Необходимо также учитывать тренды и инновации в финансовой сфере. Внедрение новых технологий и развитие цифровой экономики может существенно изменить спрос на переуступку прав требования и доходность от этой операции.
Налог с продажи квартиры: как минимизировать согласно Налоговому кодексу РФ
- по договору купли-продажи, и получили выписку из ЕГРН о праве собственности;
- по договору долевого участия, и прошли государственную регистрацию права собственности регистрации а . Если вы еще не собственник, а продаете квартиру по переуступке прав по ДДУ, то вы можете уменьшить доход с продажи на подтвержденные расходы (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Алгоритм такой же, как и по договору купли-продажи. Подробнее как это сделать, читайте ниже;
- по договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК), подписали Акт приема-передачи и выплатили паевой взнос (п.4 ст.218 ГК РФ, письмо Минфина РФ от 04 июля 2012 г. № 03-04-05/7-837).
В 2024 году вступил в силу новый закон — от 26.07.19 № 210-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса РФ. ». Если до принятия закона вы купили квартиру до 01.01.2022 и владели ей пять лет и более, то освобождались от уплаты налога. Теперь при соблюдении определенных условий минимальный срок владения сократили до трех лет.
Пример 1: В марте 2024 года вы купили у брата двухкомнатную квартиру за 3 млн. рублей. А в ноябре 2024 года продали за ту же сумму. До 30 апреля 2024 года вам нужно подать «нулевую» декларацию. Вы не платите налог, потому что доходы от продажи равны расходам на покупку.
- копия свидетельства о праве собственности или выписка из ЕГРН;
- копия договора купли-продажи, договора долевого участия, договора уступки права требования;
- акт приема-передачи квартиры (если купили квартиру по ДДУ);
- платежные документы (расписка, банковские выписки о перечислении денежных средств со счёта покупателя на счёт продавца, кассовые чеки);
- договор ипотеки и банковская справка об уплаченных процентах (если купили квартиру в ипотеку и хотите увеличить расходы на сумму ипотечных процентов).
Уступка распадается на три элемента. Во-первых, есть обязательство, вытекающее из договора поставки, подряда, займа, кредита и т.д. Именно оно и уступается. Во-вторых, есть договор, опосредующий уступку. Это может быть договор купли-продажи имущественных прав, когда первый кредитор уступает право требования с должника 1 млн рублей новому кредитору за 900 000 рублей или за 1 млн рублей (соотношение сумм на практике бывает разное).
Или дарение, когда кредитор передает право требовать с должника 1 млн рублей новому кредитору безвозмездно. Возможна мена, когда кредитор уступает право, и ему уступают право требования в ответ. К этим договорам применяют их родные нормы, то есть те, которые содержатся об этих договорах в соответствующих главах в части 2 ГК РФ.
В-третьих, собственно сама уступка – волеизъявление, направленное на изменение стороны в обязательстве.