Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Право пожизненного наследуемого владения (комментарий)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обязательного переоформления никто не требует, но если вы планируете участок продать или, например, подарить, стоит оформить его в собственность. Тем более что закон допускает возможность бесплатного оформления земли с правом ПНВ в собственность. Необходимо только уплатить стандартную пошлину, как в любых других случаях.
Комментарий к Ст. 265 ГК РФ
1. Предваряя комментарий к статье, посвященной принадлежащему гражданам ограниченному вещному праву на государственные или муниципальные земли, напомним, что все советские Конституции объявляли землю народным достоянием (государственной собственностью).
Земельный кодекс РСФСР 1922 г. предоставлял «право на пользование землей для ведения сельского хозяйства» всем гражданам, желающим обрабатывать ее своим трудом. Однако термин «право пожизненного наследуемого владения», обозначающий гарантированное вещное право на земельный участок, появился лишь в 1990 г. в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик о земле, принятых Верховным Советом СССР 28 февраля 1990 г. В соответствии со ст. 20 этого акта граждане СССР приобрели право на получение в пожизненное наследуемое владение земельных участков для ведения крестьянского или личного подсобного хозяйства, традиционных народных промыслов, строительства и обслуживания жилого дома, садоводства и животноводства, дачного строительства, а также в случае получения по наследству или приобретения жилого дома.
Чуть позже Закон РСФСР от 23 ноября 1990 г. N 374-1 «О земельной реформе» указал на возможность предоставления гражданам в пожизненное наследуемое владение земельных участков под строительство дач, гаражей, а также индивидуальной предпринимательской деятельности и иного не запрещенного законом использования. Однако параллельно предусматривалась возможность передачи таких участков физическим лицам «в пользование, в том числе в аренду».
Варианты и условия прекращения права пожизненного владения
В соответствии с законодательством РФ право пожизненного наследуемого владения земельным участком может прекратить свое существование по желанию владельца либо в принудительной форме – по решению органа государственной власти. Согласно статьи 45 Земельного кодекса РФ, принудительное прекращение права наследуемого владения допускается на следующих основаниях:
- изъятие участка по причине ненадлежащего использования;
- изъятие участка для нужд муниципалитета или государства.
При этом под понятием «ненадлежащее использование земельного участка» следует подразумевать:
- порчу земли;
- нерациональное использование земли либо использование ее не по целевому назначению;
- создание неблагоприятной экологической обстановки;
- неисполнение владельцем обязанностей по охране почвы или рекультивации земли.
Помимо этого, если земельный участок предназначен для возведения на нем строительного жилого объекта или производства сельскохозяйственных работ, он может быть изъят органами власти, при условии, что указанные цели не были реализованы в течении 3-х лет, не включая сюда времени, необходимого для освоения земли.
Важно! Принудительное изъятие участка, находящегося у владельца на праве пожизненного владения, допускается только на основании соответствующего судебного акта.
При этом, если речь идет о прекращении владения вследствие ненадлежащего использования надела, то лишение такого права сопровождается назначением административного наказания (статья 8.8. Кодекса об Административных правонарушениях РФ). В добровольном порядке прекратить право пожизненного владения земли можно только в силу двух причин:
- отказ правообладателя от дальнейшего владения участком;
- приобретение данной земли в собственность.
Как продать участок в пожизненном наследуемом владении
Участок, находящийся в пожизненном наследуемом владении, продать нельзя ни при каких условиях, ведь сам участок принадлежит государству. Также следует знать, что нецелевое использование земли при такой форме владения может повлечь ее принудительное изъятие.
Возникает вопрос, а можно ли продать недвижимость, построенную на такой земле. Теоретически это сделать возможно, однако земля под домом или иным объектом останется государственной, права же предыдущего владельца автоматически прекращаются. Чтобы избежать проблем, рекомендуется оформить право собственности на землю и продавать дом уже с участком.
Ваге Рыбченко:
— Когда вы строите частное жилье на любом участке, возникает принцип единства земли и возведенных объектов. Поэтому продать дом, а землю под ним оставить за собой с правом ПНВ, нельзя. Это право автоматически прекратится при продаже дома. Но сам участок при этом купить или продать нельзя. Согласно существующей судебной практике, у покупателя возникает ничем не оговоренное право пользования этим участком. Оно не будет внесено в реестр или как-то зарегистрировано. Фактически дом будет стоять на участке, который принадлежит государству. Покупатель при этом несет определенные риски, потому что ему придется заниматься оформлением своего права на эту землю. Оформление этих прав сейчас производится через выкуп. Существует льготная ставка (по Московской области это 2,5–10% от кадастровой стоимости объекта) за выкуп земельного участка.
На данный момент в Госдуме во втором чтении находится законопроект о расширении условной дачной амнистии, чтобы дать возможность людям в жилых и садовых домах на таких условно бесхозных участках просто и бесплатно зарегистрировать землю. Если его примут, это очень упростит регистрацию объектов и сделки с ними. Сейчас же покупать дом на земле с правом пожизненного наследуемого владения нет никакого смысла, потому что возможны проблемы. Легче попросить продавца оформить на него собственность и выкупить уже дом с участком.
Нужно ли оформлять участок с ПНВ в собственность
Обязательного переоформления никто не требует, но если вы планируете участок продать или, например, подарить, стоит оформить его в собственность. Тем более что закон допускает возможность бесплатного оформления земли с правом ПНВ в собственность. Необходимо только уплатить стандартную пошлину, как в любых других случаях.
Потребуется пакет документов, подтверждающих право на владение:
- акт о предоставлении участка государством;
- свидетельство о праве гражданина на объект;
- выписка из похозяйственной книги;
- кадастровый паспорт;
- документы о межевании;
- удостоверение личности владельца;
- заявление;
- квитанция об оплате пошлины.
С этой документацией нужно обратиться в регистрирующий орган, например Росреестр, и в срок до 22 дней право на собственность будет оформлено.
Прекращение права на пожизненное наследуемое владение
Владелец вправе использовать земельный участок бессрочно или отказаться от участка и вернуть его государству. Если владелец не хочет оформлять землю в собственность, то он вправе пользоваться им до конца жизни, после чего земельный участок перейдет во владение его наследника.
Однако в определенных случаях государство может принудительно изъять земельный участок:
- нецелевое использование участка (сдача в аренду, использование земли в качестве залога);
- использование не по назначению;
- порча земли и экологической обстановки в районе;
- возведение незаконных построек;
- изъятие для государственных нужд (например, необходимость постройки железнодорожных путей).
Важно знать: только суд вправе принять решение о принудительном изъятии земельного участка.
Право пожизненного наследуемого владения земельным участком
Несмотря на то, что право ПНВ юридически закреплено Гражданским Кодексом в ст. 265 и продолжает действовать, Земельный Кодекс существенно ограничил права владельцев землей.
В 2015 г. из ЗК РФ убрали ст. 21 о пожизненно наследуемом владении, хотя ст. 1181 ГК РФ по-прежнему допускает включение ПНВ в состав наследства.
Это привело к полной стихии и самоуправству при распоряжении земельными участками с правом ПНВ после 2015 г. Где-то их умудряются даже приватизировать, а где-то отказывают включить в наследуемую массу.
Предупреждаем, что написанный ниже материал относится к пожизненно наследуемому владению, существующему до 2015 г. включительно, когда ст. 21 еще действовала
Государственная политика в плане наследуемых владений ведется в сторону постепенного возвращения земельных участков, выделенных гражданам, обратно в фонды государства и муниципалитетов. В соответствии с этим, существуют ограничения:
- Запрещено в настоящее время предоставлять землю в пожизненно наследуемое владение граждан.
- Права владельцев в использовании ЗУ ограничиваются лишь одним способом распоряжения – передачи права ПНВ по наследству (п. 1 ст. 21 ЗК РФ).
- Примечателен тот факт, что государственной регистрации подлежат не права собственности, а права наследования: владельцу выдают свидетельство о наследстве на данный земельный участок (п. 2 ст. 21 ЗК).
Как определить рыночную стоимость земли
Определение рыночной стоимости земли является ключевым шагом при продаже пожизненного наследуемого владения. Существует несколько методов для определения рыночной стоимости земли, которые можно использовать в этом процессе. Один из них — сравнительный подход, который основывается на анализе цен продажи аналогичных участков в том же районе. Этот подход позволяет получить представление о средней рыночной стоимости земли, исходя из данных организованных рынков.
Кроме того, для определения рыночной стоимости земли можно использовать метод доходного подхода. Этот метод основан на анализе потенциального дохода, который можно получить от использования земельного участка. Это помогает определить стоимость земли, исходя из ожидаемого будущего дохода от ее использования.
Однако при использовании методов определения рыночной стоимости земли необходимо учитывать ряд факторов, которые могут влиять на ее цену. Например, местоположение участка, его размер, доступность коммуникаций и инфраструктуры, а также возможность получения разрешений на строительство — все эти факторы могут значительно повлиять на стоимость земельного участка.
Важно помнить, что определение рыночной стоимости земли не является точной наукой, и результаты могут варьироваться в зависимости от различных факторов. Поэтому рекомендуется обратиться за помощью к профессионалам, таким как оценщики недвижимости или агенты по продаже земельных участков, чтобы получить более точную оценку рыночной стоимости и быть уверенным в правильности процесса продажи земли пожизненного владения.
Способы продажи земельного участка
Способы продажи земельного участка могут варьироваться в зависимости от местоположения, размера и потенциальной ценности участка. Один из популярных способов — продажа через посредников, таких как агентства недвижимости или специализированные компании. Такие посредники обладают знаниями и опытом в сфере недвижимости, что позволяет им эффективно представлять интересы продавца и находить покупателей, наиболее соответствующих требованиям продаваемого участка.
Еще одним способом продажи земельного участка является самостоятельная реклама и продвижение. В таком случае продавец может использовать различные онлайн-платформы, например, сайты объявлений или специализированные недвижимостью порталы. Для успешной продажи важно предоставить все необходимые сведения о участке, такие как площадь, расположение, доступность коммуникаций и т.д. Также стоит уделить внимание качественным фотографиям, которые могут привлечь больше внимания потенциальных покупателей.
Кроме того, продажу земельного участка можно организовать через аукцион. Этот способ может быть особенно эффективным в случае, если участок обладает особыми характеристиками или востребован в определенной области. Также аукцион позволяет продавцу фиксировать минимальную цену участка и конкуренцию между покупателями, что может привести к более высокой цене продажи. Организация аукциона требует определенных правовых процедур и согласований, поэтому важно обратиться за консультацией к профессионалам в этой области.
Ограниченный срок владения
Право пожизненного наследуемого владения предусматривает передачу имущества по наследству на протяжении всей жизни получателя. Однако существуют случаи, когда такое право ограничивается определенным сроком.
Ограниченный срок владения может быть установлен в случае, если получатель не может самостоятельно использовать переданное ему имущество. Например, это может быть применимо к несовершеннолетним наследникам или лицам с ограниченными психическими возможностями.
В таких случаях, срок владения может быть определен судом или специальным органом, контролирующим пожизненные владения. В течение этого срока, получатель имеет право пользоваться имуществом и распоряжаться им в пределах установленных правил. По истечении срока, владение может быть передано другому члену семьи или продано, если это не противоречит воле оригинального владельца.
Понятие и правовая регламентация права пожизненного наследуемого владения земельным участком
Наследуемое владение опосредствует реализацию специфичного вещного права гражданина на участок земли, пребывающий в муниципальной или государственной собственности. Перечень ограниченных вещных прав на землю содержится в статьях 216 Гражданского, ст. 20 – 24 Земельного кодексов РФ. Это:
- пожизненное наследуемое владение;
- бессрочное и срочное пользование;
- сервитут;
- аренда.
Каждое из перечисленных вещных прав считается ограниченным. Объем гарантированных законом возможностей правообладателя всегда уже, нежели объем правомочностей собственника.
Специфика рассматриваемого вещного права заключается в следующем. Пожизненное наследуемое владение участком – «отмирающее» явление. Земельный кодекс РФ в действующей редакции не предполагает возможности предоставления участков из публичных земель на этом праве.
Так, исключительный перечень оснований возникновения прав на участки из земель муниципальной и госсобственности предусмотрен ст. 39.1 ЗК РФ. Это:
- разрешение органа власти на бесплатную приватизацию;
- решение о передаче в постоянное пользование;
- арендный договор;
- сделка купли-продажи;
- договор безвозмездного пользования.
Иными словами, получить вновь выделенный из публичных земель участок в наследуемое владение невозможно. На текущий момент ЗК РФ:
- признает легитимность ранее возникшего или перешедшего по наследству права пожизненного владения;
- регламентирует основания и процедуру его прекращения (ст. 45);
- предполагает возможность изъятия участков, предоставленных на рассматриваемом праве, для публичных нужд (ст. 54).
ГК РФ посвятил наследуемому владения три статьи гл. 17 «Право собственности и другие вещные права на землю»:
- отсылочная норма, согласно которой основания приобретения рассматриваемого права должны устанавливаться ЗК РФ (ст. 265);
- описание правового режима участков, принадлежащих физлицам на праве пожизненного пользования (ст. 266);
- адресованный правообладателю запрет использования всех способов распоряжения участком, кроме завещания (ст. 267).
Прекращение пожизненного владения землёй
Допускается прекращение территориального надела в связи со следующими вполне обоснованными причинами:
- Земля необходима для нужд муниципалитетного или госоргана.
- Выявлены случаи нарушения земельного закона и условия пользования территориальным наделом.
- Конфискация участка в качестве дополнительных санкций, согласно судебному постановлению.
- Отчуждение земли при возникновении иных случаев.
В таких вариантах участок может быть изъят в принудительной форме, но для этого необходимо предъявить землепользователю судебное постановление (если он лично не присутствовал на заседании). Прекращение пожизненного владения территориальным наделом подразумевает безвозмездное изъятие, но в случае нанесения ущерба, могут потребовать компенсации от владельца-наследника в денежной форме. Этот вопрос так же урегулируется посредством обращения в высшую инстанцию с исковым заявлением. В нём должны быть прописаны все аргументирующие детали относительно ущерба и его оценка в денежном эквиваленте.
Стоит отдельно рассмотреть факторы, которые так же могут послужить поводом для прекращения прав по дальнейшему использованию территории.
К ним могут относиться следующие обстоятельства:
- Использование земли с нарушением его целевого предназначения. С какой целью она должна использоваться, прописано непосредственно в основном документе;
- Загрязнена почва, окружающая среда, нарушены экологические требования и на прилегающих территориях. Для подтверждения этого факта, приглашают специалистов. На основании полученных данных, землепользователю может быть выдвинут штраф или последовать административное наказание;
- Ухудшились качественные характеристики земли (снизился уровень плодоношения и иные показатели);
- Неисполнение всех предписаний, вынесенных контролирующими органами.
Занимается контролем и надзором непосредственно Госземнадзор. Нарушения, выявленные этим органом, являются обязательными для исправления. В случае, когда землепользователь игнорирует все вынесенные предписания, то есть не предпринимает никаких действий для их исправления, его могут привлечь к административной ответственности. Также могут быть наложены штрафные санкции. Если владелец после ознакомления с судебным решением, откажется его исполнять, земля отчуждается.
Чего стоит ожидать: за умышленное уклонение от исполнения судебного решения может быть назначено уголовное наказание. За ненадлежащее использование земли — штрафные санкции, и её изъятие в принудительной форме. Полномочия наложены на судебных приставов, которые обязаны отслеживать действия нынешнего пользователя наделом.
Если участок изымается под муниципальные или гос. нужды, субъект имеет право рассчитывать (требовать) на выделение другой территории. Но так как право пожизненного наследуемого владения не прописано в действующем законе, участок территории может предоставляться на основании других требований. Например, его можно будет в последующем переоформить в собственное владение или пользоваться им на основании арендного договора, возможно, предложат и иные условия.
Кроме этого, можно условно акцептировать ещё 3 способа для инициирования аннулирования полномочий на территорию, которые никак не связаны с отчуждением в принудительной форме:
- Оформление надела в собственность физических субъектов.
- Отказ субъекта от территориального надела на добровольной основе.
- После смерти землепользователя, не нашлись наследники, либо они есть, но не изъявили желания вступать в права.
Территория будет передана в собственность муниципального органа, если наследники изъявят отказ от принятия земельного надела, либо их не окажется совсем.
Порядок оформления в собственность или владение
Процедура наследования начинается с подачи заявления в нотариальную контору, в которой оформлялось завещание. В большинстве случае это по месту регистрации усопшего. В большом городе, как, например, Москва, в каждом районе множество нотариальных контор. Обращаются в ту, которая занимается людьми, фамилия которых начинается с определенной, нужной заявителю, буквы. При себе необходимо иметь документы, подтверждающие личность.
Если пришлось убедиться в том, что участок не завещан, также инициируется наследственное дело. Однако распределение производится по закону. Отводятся те же полгода, в течение которых правопреемники подают заявления на вступление в наследство. Нотариус разыскивает имущество, помимо земельного надела, а также претендентов, которые могут иметь право получить ценности. По итогу выдается свидетельство, позволяющее переоформить участок на свое имя.
Порядок регистрации предполагает обращение в регистрационные органы. Процедура доступна для лиц, являющихся законными правопреемниками, о чем свидетельствует наличие документа. Пренебрегать данным требованием не стоит. Без регистрации участок невозможно будет продать, дарить, завещать, обменивать. Искусственно занижать стоимость земельного угодья также не рекомендуется, ведь данные манипуляции попадают под действие Налогового и Уголовного кодексов Российской Федерации.
Оформление участка с пожизненным наследуемым владением в собственность
Оформить подобный земельный участок в собственность можно по желанию. Регистрация даёт свои преимущества: например, собственник сможет спокойно продать участок или подарить. По закону он имеет право оформить земли с пожизненно наследуемым владением в собственность практически бесплатно — требуется лишь заплатить пошлину и разобраться с документами.
Для оформления потребуются следующие документы:
- паспорт;
- квитанция об оплате пошлины;
- заявление;
- кадастровый паспорт;
- свидетельство о праве на данную землю;
- документы о межевании;
- акт о предоставлении участка государством;
- выписка из похозяйственной книги.
Разрешенные способы распоряжения участком, предоставленным на праве пожизненного наследуемого владения
Обычными правомочностями по распоряжению участком землепользователь не обладает. Заключить легальный договор продажи, мены, залога или хотя бы аренды он не может. Хотя на практике это случается. Ничто не мешает правообладателю устно договориться с третьим лицом о временном платном пользовании его участком.
Ст. 267 ГК РФ разрешает переход права пожизненного владения по наследству. В свою очередь, раздел V ГК РФ предполагает возможность наследования по закону и по завещанию. В обоих случаях единственно возможным и достаточным для госрегистрации перехода вещного права документом признается свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом.
Ключевая проблема обретения права пожизненного владения участками заключается в следующем: в отношении вещного права не существует института, подобного общей собственности (гл.16 ГК). Отсутствуют нормы, позволяющие совместное наследуемое владение участком. Учитывая факт постепенного отмирания данного вещного права, ожидать установления подобного института в будущем не приходится.
Таким образом, получить право пожизненного владения участком должен один из наследников. Если принадлежавший умершему на праве пожизненного владения участок – основная часть наследства, логичным было бы назначить компенсацию в пользу других наследников. Но, учитывая, что речь идет о праве пользования (а не собственности), определить размер компенсации и разрешить спор очень сложно.
Другой выход из ситуации — разделить участок, установить единоличное право каждого из наследников на новые (образованные в результате раздела) участки. Однако это не всегда возможно по техническим причинам. Кроме того, землеустроительные работы и постановка новых объектов на учет в ГКН – длительная и дорогостоящая процедура.
Сам по себе участок, пребывающий в пожизненном пользовании, продать, подарить, обменять или передать в залог нельзя. Но все эти действия возможны в отношении недвижимости. Впоследствии переход права собственности на здание является основанием для инициации перехода прав на занятый им участок.
Владение землей пожизненно — это как? Это право владения, которое предоставлялось гражданам в период действия земельного законодательства, принятого в Советском Союзе.
После его распада и принятия Земельного кодекса РФ (в 2001 году), участки на таком основании предоставляться перестали. Однако действие уже вступивших в силу норм сохранилось и перешло в ЗК РФ в установленном старым кодексом виде.
В число правообладателей наделов на основании ПНВ входят землевладельцы, получившие такие наделы во времена Советского законодательства, или лица, получившие ЗУ по наследству. Главная особенность, выступающая признаком права на такие земли, заключается в том, что они не равнозначны праву собственности, но допускают использования по назначению и переходят по наследству правопреемникам на основании:
- наследования родственниками в порядке очередей по закону;
- включения вещных прав на ЗУ в завещание.
Право пожизненного наследуемого владения земельным участком
Несмотря на то, что право ПНВ юридически закреплено Гражданским Кодексом в ст. 265 и продолжает действовать, Земельный Кодекс существенно ограничил права владельцев землей.
В 2015 г. из ЗК РФ убрали ст. 21 о пожизненно наследуемом владении, хотя ст. 1181 ГК РФ по-прежнему допускает включение ПНВ в состав наследства.
Это привело к полной стихии и самоуправству при распоряжении земельными участками с правом ПНВ после 2015 г. Где-то их умудряются даже приватизировать, а где-то отказывают включить в наследуемую массу.
Предупреждаем, что написанный ниже материал относится к пожизненно наследуемому владению, существующему до 2015 г. включительно, когда ст. 21 еще действовала
Государственная политика в плане наследуемых владений ведется в сторону постепенного возвращения земельных участков, выделенных гражданам, обратно в фонды государства и муниципалитетов. В соответствии с этим, существуют ограничения:
- Запрещено в настоящее время предоставлять землю в пожизненно наследуемое владение граждан.
- Права владельцев в использовании ЗУ ограничиваются лишь одним способом распоряжения – передачи права ПНВ по наследству (п. 1 ст. 21 ЗК РФ).
- Примечателен тот факт, что государственной регистрации подлежат не права собственности, а права наследования: владельцу выдают свидетельство о наследстве на данный земельный участок (п. 2 ст. 21 ЗК).