Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Квартира в ипотеке как делить при разводе с ребенком». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если у вас есть недвижимость, тем более если вы покупали ее в браке, при разводе не забудьте составить нотариальный документ о разделе имущества. Иногда при разводе по согласию через ЗАГС супруги не оформляют раздел имущества.
Кому достанется ипотечная квартира при разводе
Наличие ипотеки осложняет процедуру раздела имущества при разводе супругов с детьми. По законам РФ бывшие супруги имеют равные права на совместно нажитое имущество и должны разделить его в соотношении 50/50. Ипотечная недвижимость является общим имуществом, но находится под обременением и потому не подлежит разделу в обычном порядке.
Вот главные правила и основные сценарии, по которым делится недвижимость при разводе:
- Квартира, купленная до брака, останется в собственности у того, кому она принадлежала.
- Для раздела квартиры супруги могут заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества.
- При отсутствии брачного договора все совместное имущество, в том числе и недвижимость, делится пополам. При наличии брачного договора имущество будет разделено так, как прописано в документе.
- Если в семье есть несовершеннолетние дети, суд при разделе имущества может отступить от равенства долей в интересах детей.
- Если квартира куплена с использованием материнского капитала, дети признаются участниками долевой собственности. После развода доли в квартире бывших супругов не подлежат разделу как их совместная собственность.
- Квартира, приобретенная по военной ипотеке, не подлежит разделу при расторжении брака. То есть достанется военнослужащему. Однако есть ситуации, когда это правило не работает.
Рассмотрим эти пункты подробнее и поговорим об исключениях из общих правил. Для начала важно понять, когда была куплена недвижимость: до брака или во время.
Какова роль банка при разводе и разделе ипотеки?
Так как квартира, купленная посредством ипотеки, находится в залоге у банка, потребуется его согласие для того, чтобы разделить жилье.
Если собственником хочет стать тот, кто по документам не может выплачивать ипотечный долг (из-за “серой” зарплаты), банки могут не дать согласия на раздел такой квартиры.
Также банк обязательно примет участие в судебном разбирательстве по поводу раздела ипотечной квартиры. Если банк не соглашается на изменение договора ипотеки, суд обычно поддерживает эту позицию. В результате одна из сторон получает свою долю в праве собственности, но ипотеку при разводе по такой схеме платит тот, на кого она оформлялась. Тогда плательщик ипотеки имеет право требовать половину от уплаченных денег по ипотеке с бывшего супруга.
Может ли в таком случае один из супругов, на которого не оформлен ипотечный договор, рассчитывать на возмещение части выплат?
Юлий Ровинский: На этот счёт есть два противоположных мнения: одни юристы полагают, что супруг может претендовать на часть выплат, другие — что не может. С одной стороны, можно сказать о том, что второй супруг не вправе претендовать на часть выплат по кредитному договору. Объясняется это следующим: выплаты производятся из общих доходов супругов, а общие расходы разделить представляется проблематичным. С другой стороны, в судебной практике встречаются единичные случаи такого возмещения, однако мотивировка представляется сомнительной. В положительных случаях суды достаточно витиевато аргументируют свои решения, однако это не сказывается на конечном результате. Аргументом в пользу такого «обделённого» супруга является то, что права требования по обязательствам, возникшим в интересах семьи, учитываются при разделе имущества. Таким образом, в данном случае многое зависит от конкретной ситуации.
Что касается судебной практики, то её по этому вопросу немного. Мной найдено только одно решение за последнее время, и в этом решении суд пришёл к выводу, что супруг имеет право на выплаты. Нужно помнить, что судебная практика хоть и демонстрирует общий подход судов к рассмотрению группы схожих случаев, но не является обязательной для них: обязательными являются только разъяснения Верховного суда. Поэтому даже там, где практика сформировалась, встречаются кардинально разные решения по одному и тому же вопросу, а уж там, где она не сформирована, предсказать что-то вообще очень и очень трудно.
Как развестись цивилизованно, если ипотека на двоих?
Юлий Ровинский: Если понятие «цивилизованно» подразумевает возможность разделить имущество и долги без обращения в суд, то сделать это довольно проблематично. Однако при достижении согласия между супругами по имущественным моментам есть способы, которые позволят обойтись «малой кровью». Если супруги договорились о том, что при разделе каждый получает по 1/2 в праве собственности на квартиру, то после оформления соответствующих процедур в органах регистратора следует обратиться в суд с заявлением о разделе суммы задолженности и процентов по кредиту. Практика судов по данному вопросу неоднозначная, однако наиболее свежие решения дают положительный ответ.
Павел Ивченков: «Цивилизованно» можно развестись только с помощью мирной досудебной договорённости. Лучше для этого привлечь адвокатов и все договорённости оформлять письменно и заверять нотариально. Супруги могут либо разделить квартиру и выплату ипотеки на части (равные или какие захотят), либо один из супругов откажется от своей доли в квартире в пользу второго, но тогда ипотеку будет выплачивать тот из супругов, который получит всю квартиру. При втором варианте тот супруг, который отказывается от квартиры, может это сделать бесплатно или получить компенсацию за свою долю от второго супруга (так называемые «отступные») — это на усмотрение самого человека. При отказе от своей доли в квартире супруг должен обратиться в банк, чтобы тот переоформил его часть долга по ипотеке на второго супруга, которому останется квартира. Есть ещё и третий вариант — супруги могут продать квартиру, купленную в ипотеку, отдать с полученной суммы оставшийся долг банку, а остальные деньги разделить по своему усмотрению. На любое из описанных выше действий нужно разрешение банка, ведь при ипотеке квартира находится в залоге. Так, в статье 391 ГК РФ прописано, что перевод долга с должника на другое лицо может быть произведён по соглашению между первоначальным должником и новым должником. При этом перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным. А закон об ипотеке запрещает совершать какие-либо действия с залогом без разрешения залогодержателя, т. е. в этом случае банка.
Раздел совместно нажитого имущества: общие положения
Раздел квартиры, которая находится в совместной собственности супругов, может быть произведен как в период их брака, так и после его расторжения.
Важно знать: в случае раздела совместного имущества неважно, кто из супругов работал, а кто занимался домашним хозяйством – вся совместно нажитая собственность будет делиться поровну.
Если между супругами возник спор о разделе совместно нажитого имущества, необходимо обратиться в судебные органы за его разрешением.
Раздел совместно нажитого имущества: частные случаи. После заключения брака могут наступить события, которые могут повлиять на раздел совместно нажитого имущества в случае развода.
Раздел имущества в случае наличия в семье несовершеннолетних детей. По сложившейся практике в случае развода, большую долю в совместном имуществе получает тот супруг, с которым остаются жить несовершеннолетние дети.
Раздел недвижимого имущества, приобретенного на средства материнского капитала. Если квартира куплена на средства материнского капитала, то она считается приобретенной в общей долевой собственности между всеми членами семьи, включая детей. То есть такое имущество в случае развода родителей не подлежит разделу как совместно нажитое.
При этом в случае развода родителей, тот супруг, который остается с детьми, получает их доли до достижения ими возраста совершеннолетия.
Внесудебный раздел ипотечной квартиры
Существует четыре варианта поделить кредитное жилье, доступных супругам при готовности разрешить ситуацию без судебного обращения.
Соглашение супругов, утверждающее порядок выплат кредита в случае развода, подготовленное с учетом прав их детей. Этот документ необходимо согласовать с ипотечным банком до перехода семейных взаимоотношений в стадию расторжения брака. При оформленном брачном контракте раздел квартиры будет происходить в порядке, отраженном в этом документе.
Подписание брачного контракта супругами должно быть выполнено до оформления ипотечного кредита. Ввиду значительного упрощения процедуры имущественного раздела при разводе, большинство банков настаивает на заключении брачного контракта с детально проработанными вопросами раздела имущества.
Следует отметить, что наличие брачного договора у пары, не осуществившей государственную регистрацию брака, не дает ему юридической силы. Если молодые люди приобрели квартиру в ипотеку и оформили брачный контракт, но их бракосочетание не состоялось – необходимо подписание парой отдельного соглашения, определяющего имущественные обязательства сторон.
Отказ супруга от прав на недвижимость, позволяющий второму получить квартиру в полноправную собственность вместе с обязательствами выплат по кредиту. Обязательно нотариальное заверение отказа и его согласование с банком-кредитором. По сути, это расторжение прежнего договора и подписание нового – с супругом, чей уровень дохода позволяет рассчитываться по ипотеке.
Обычно ипотечный банк разрешает отказ от созаемщика. У супруга, отказавшегося от имущественных прав на квартиру, есть право востребования денежных сумм, внесенных им по ипотеке во время брачных отношений.
Продажа ипотечной квартиры супругами, выплата банковской задолженности и разделение оставшихся средств между членами семьи. Согласование сделки с банком обязательно. Зачастую ипотечные банки требуют выплаты дополнительной комиссии (размеры такого штрафа прописаны в ипотечном договоре) при продаже залогового жилья, поскольку такая сделка для кредитной организации невыгодна – теряются проценты по заемным средствам.
Продажа квартиры банком предлагается ипотечным кредитором для супругов, имеющих одинаково высокий и стабильный доход. Кредитная организация предлагает разделить между супругами средства от продажи квартиры и использовать их для внесения первоначального взноса в покупке отдельного ипотечного жилья для каждой стороны развода. Это выгодно банку, т.к. взамен одного ипотечного заемщика организация приобретает сразу двух.
Законодательный аспект
Раздел имущества супругов регламентируется в первую очередь Семейным кодексом РФ. Процессуальные нормы, связанные с судопроизводством, отражены в Гражданском процессуальном кодексе РФ.
Разделить имущество супруги могут как во время брака, так и после его расторжения. При этом разделение имущества не обязательно проводить в суде. Супруги могут решить между собой, у кого останется то или иное имущество либо в каких долях поделить нажитое в браке, и заключить нотариальное соглашение о разделе имущества. В соглашении о разделе имущества супруги закрепляют достигнутые договоренности. Если между мужем и женой нет согласия в вопросе раздела имущества, то раздел имущества производится в суде. Суд решит, какое имущество следует признать общей собственностью супругов, в каких долях поделить такое имущество, кому какое имущество передать.
По действующему законодательству разделу подлежит то имущество, которое было нажито, приобретено супругами за счет общих доходов по возмездным сделкам во время брака. Такое имущество является общей собственностью супругов или, по-другому, – совместно нажитым. При этом не имеет значения, на кого из супругов записано такое имущество или кто из супругов больше работал и зарабатывал. Об исключениях из этого правила написано чуть ниже. Общим имуществом может быть движимое и недвижимое имущество, вклады и денежные средства, акции, доли в уставном капитале коммерческих обществ, то есть все, что было куплено, зачислено на расчетный счет на имя любого из супругов.
Имущество, полученное во время брака по безвозмездным сделкам, – в дар, при приватизации, а также по наследству – признается собственностью того супруга, кому такое имущество передано.
По общему правилу все имущество делится поровну. На практике это означает, что за каждым из супругов признается по 1\2 доли в праве собственности. При этом неделимое имущество может быть передано одному из супругов с условием выплаты второму супругу денежной компенсации.
Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.
Долг признают общим, если долг возник по инициативе обоих супругов в интересах семьи и (или) все полученное было использовано на ее нужды. Например покупка квартиры.
Варианты раздела по соглашению
Практика доказала эффективность нескольких сценариев:
- выделение доли права собственности каждого супруга, раздел ипотеки пропорционально выделенным долям. Такой вариант наименее распространен, так как рискованный для банков. Он подразумевает возможность супругов стать созаемщиками и вместе проживать на одной площади;
- поиск покупателя, который соглашается со специальными условиями продажи и вносит аванс за ипотечное жилье, равный остатку непогашенных обязательств. Банк снимает обременение и дает разрешение на сделку. Оставшаяся сумма от продажи объекта недвижимости распределяется поровну между супругами;
- самостоятельное погашение сторонами остатка задолженности. Затем следуют продажа объекта ипотеки и раздел денежных средств в соответствии с условиями документа;
- переоформление права собственности на одного супруга. Соглашение о разделе ипотечной квартиры при таком сценарии подразумевает, что к ипотечному договору составляется дополнительное соглашение, которым устанавливается один заемщик, он же становится собственником. По договоренности второй стороне причитается компенсация.
Особенности раздела военной ипотеки
Соглашение о разделе ипотечной квартиры не будет признано законным, если ипотека военная. Это обусловлено спецификой расчетов. По таким обязательствам исполнителем является государство, которое погашает долг перед банком. Впоследствии объект недвижимости принадлежит только военнослужащему, то есть является личной собственностью, даже если она получена уже в период брака. Такая жилая площадь не разделяется даже при наличии детей. Если будет доказано, что частично такой кредит погашался не только государством, но и за счет средств совместного семейного бюджета, в судебном порядке недвижимость может быть признана совместно нажитым имуществом и разделена между супругами по закону, без учета детей. Если выплаты осуществлялись за счет средств материнского капитала, несмотря на военную ипотеку, квартира делится в равных долях между родителями и детьми. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» поможет разобраться в вопросах раздела имущества военнослужащих, на которых распространяются специальные нормы права.
Как при разводе делится ипотека
Ипотека
/ 4 августа 2021 17:30
Текст изменился / 29 декабря 2022
Этот материал поможет сэкономить время, нервы и другие ресурсы на разводе с ипотекой. Рассказываем обо всех нюансах и подводных камнях.
Развод + раздел ипотеки = стресс, умноженный на два
Пожалуй, развод – это самое нерво- и ресурсозатратное мероприятие в семейной жизни. Конечно, мы не думаем о том, что в семье могут появиться проблемы, когда женимся, покупаем квартиру мечты, пусть в ипотеку – зато свою.
Но проходит время, в семье начинаются разногласия – серьезные и не очень. Какие-то мы преодолеваем, с какими-то учимся жить. Но вот возникают те, с которыми мы не можем смириться, которые мы не можем преодолеть, обсудить и найти решение, способное устроить всех.
Марина и Михаил поженились почти сразу после института – никаких накоплений, движимого или недвижимого имущества ни у одного из них не было.
Они были довольны, свободны и собирались жить вместе долго и счастливо. Пару лет после свадьбы копили на первоначальный взнос, потом оформили ипотеку на свою первую, как они думали тогда, совместную однушку.
В официальном браке при оформлении ипотеки муж и жена становятся созаемщиками по определению, кроме двух случаев:
- если они заключили брачный договор, где установлен раздельный режим собственности (тогда созаемщиками они станут только по желанию),
- если у супруга нет российского гражданства.
В остальных случаях муж и жена, во-первых, становятся созаемщиками, а во-вторых, имеют право на половину собственности, если на размер долей не влияют другие факторы (об этом чуть ниже). При этом на кого записана квартира и кто вносит платежи – не важно: все равно это будет совместная собственность. Подробнее об этом можно почитать в статье 34 Семейного Кодекса РФ.
Ребята жили душа в душу, выплачивали ипотеку уже 5 лет, когда Мише сделали хорошее предложение на работе, но с условием – надо будет переехать в другой город и работать в головном офисе. Они обсудили это предложение и решили, что Мише нельзя упускать такой карьерный шанс.
Но Марина не была готова ехать вместе с Мишей: во-первых, она не хотела оставлять пожилых родителей без помощи, а во-вторых, у нее был хороший доход в родном городе. Они оба много работали, поэтому решили, что вполне могут поддерживать отношения на расстоянии, летать друг к другу на выходных и по праздникам.
Какой порядок оформления сделок с недвижимостью после погашения ипотеки с участием маткапитала
Если вы решили развестись с супругом после снятия обременения с ипотечной квартиры, но она приобреталась, в том числе с участием сертификата, действует несколько иной порядок оформления сделки.
Нотариальное обязательство о выделении долей детям после снятия обременения исполняется следующим образом:
- Обратитесь к нотариусу за выделением долей супругов с обязательной регистрацией изменений в Росреестре.
- Повторно посетите нотариальную контору и выделите доли детям, путем составления соглашения.
- Закрепите часть доли каждого из родителей за детьми нотариально — если ипотечная квартира при покупке оформлена только на супругов. После определения в соглашении размера доли детей произведите государственную регистрацию перехода прав собственности.
Выделять доли не придется, если при приобретении объекта недвижимости они были оформлены на всех членов семьи. Как правило, такое встречается при оплате первоначального взноса за недвижимость средствами материнского капитала.
В этом случае достаточно представить в Росреестр документы, подтверждающие полное погашение ипотечного кредита (закладную и справку из банка о закрытии кредита).
Если вами принято решение о продаже такой квартиры (после снятия обременения/оформления долей всех членов семьи), сделка может быть зарегистрирована в Росреестре только с письменного согласия органа опеки и попечительства.
- Раздел ипотечной квартиры, купленной с использованием маткапитала должен учитывать интересы детей — по итогу им должны быть выделены обязательные доли в недвижимости.
- Материнский капитал является целевой выплатой, направленной на улучшение качества жизни семей, имеющих детей и не подлежит разделу между супругами при разводе.
- Для минимизации рисков, связанных с признанием сделки купли-продажи такого жилья недействительной, следует полностью погасить ипотеку, выделить доли детям в течение 6 месяцев после снятия обременения и только потом приступать к продаже квартиры.
- Если имеются разногласия между супругами — раздел недвижимости в суде производится в равных долях между всеми членами семьи в пределах размера маткапитала. Другая часть признается совместной собственностью супругов и делится между ними поровну.
А вам или вашим знакомым приходилось делить ипотечную недвижимость с материнским капиталом? Удалось решить вопрос мирно или пришлось обращаться в суд?
Как делится и оплачивается ипотека при разводе супругов с детьми
Для многих молодых семей сразу купить собственное жилье почти нереально. Поэтому приобретение квартиры в ипотеку становится для них единственной возможностью улучшить свои жилищные условия. Но не все семейные пары живут долго и счастливо, иногда супруги принимают решение развестись. Расторжение брака – процесс очень сложный в моральном и психологическом плане. Ипотека при разводе супругов с детьми значительно осложняет ситуацию. При наличии малолетних детей оформить бракоразводный процесс можно только через суд. Основная сложность в такой ситуации – одновременно должны быть учтены интересы супругов, ребенка и банка, выдавшего кредит.
Ипотека взята в браке, что делать
Рассмотрим, как будет делиться ипотека при разводе, если жилье было приобретено в браке. Согласно действующему законодательству, все совместно купленное имущество становится общей собственностью, даже если в кредитном договоре основным заемщиком числится только один из супругов.
Как будет происходить развод при наличии детей и ипотеки, зависит от многих факторов:
- Если муж и жена мирно решили все нюансы развода, без конфликтов, ссор и разбирательств в суде, тогда они могут выплачивать кредитные обязательства вместе. К примеру, после развода ребенок остается с матерью в однокомнатной квартире, отец съезжает от них и продолжает выплачивать свой ежемесячный платеж по ипотеке или всю общую сумму платежа самостоятельно. Но такое мирное решение проблемы встречается редко. Выплата ипотеки для женщины с ребенком в разводе бывает проблематичной из-за отсутствия денег и высокооплачиваемой работы.
- Заключается соглашение, где супруги распределяют между собой доли квартиры и суммы, которые подлежат уплате. Документ обязательно согласовывается с банком, и если он одобрен, из общего кредитного договора выделяются два отдельных договора. Но такой способ редко применяется, поскольку даже проверив платежеспособность обеих сторон, кредитная организация будет нести риски уже по двум кредитам.
- Один из супругов отказывается от своей доли в пользу второго и выходит из числа заемщиков по ипотечному договору. Этот вариант также должен быть разрешен банком после проверки платежеспособности второй стороны.
- Если у семейной пары есть свободные денежные средства, они могут погасить ипотеку, продать общую квартиру и разделить полученные средства пополам. Это оптимальный вариант, но не всегда у супругов есть свободные накопления.
Варианты погашения ипотеки при разводе
- супруги ставят банк в известность о прекращении брака. При этом выплаты остаются прежними, а о вкладе каждого из них в погашение кредита люди договариваются самостоятельно;
- супруги могут просить банк о разделе недвижимости и соответственном разделе платежей. Банку такая ситуация не выгодна, поэтому скорее всего он в этом откажет. Тогда раздел осуществляется в судебном порядке, а банку предоставляется судебное решение, на основании которого переоформляются все договоры и выплаты;
- один из созаемщиков полностью отказывается от причитающейся ему доли. Тогда кредит погашает оставшийся заемщик, и право собственности по окончании выплат переходит к нему без учета интересов отказавшегося супруга;
- супруги могут погасить ипотеку досрочно, продать квартиру и разделить полученную сумму пополам. Но это финансово затратный ход, поэтому далеко не каждая семья может позволить себе такой выход из ситуации.
- прекратить исполнение ипотечного договора. Тогда банк продаст квартиру, заберет себе остаток по долгу, остальное отдаст супругам. Или не отдаст – в зависимости от условий договора.
Варианты раздела квартиры, приобретённой в ипотеку
Судебная практика по делам о разделе ипотеки при разводе довольно разнообразна. Но основных вариантов как разделить ипотечную квартиру три:
- Можно с согласия банка продать ипотечную квартиру, а вырученные деньги направить на погашение кредита. Оставшиеся деньги делятся супругами поровну. Этот вариант выглядит оптимальным, но на практике не всегда легко осуществим. Для начала нужно получить согласие на продажу квартиры от банка. Как правило, в таких случаях банк идёт навстречу, но может и отказать. Обычно это происходит, если банк при этом теряет значительную часть процентов. В качестве компромисса банк может предложить после продажи квартиры и погашения кредита использовать оставшиеся деньги на первоначальный взнос. После этого оформляется новый кредит или два кредита на покупку двух квартир. Таким образом удаётся фактически разменять квартиру в ипотеке. Другая проблема, это поиск покупателя. Квартира обременена залогом, для снятия которого нужно пройти ряд процедур. Это значительно увеличивает время сделки. Поэтому продать ипотечную квартиру не так просто. Но самое главное то, что разводящимся супругам предстоит заниматься продажей совместно. А в условиях уже возникших конфликтных отношений взаимопонимания достичь бывает невозможно. Если о продаже ипотечной квартиры супругам договориться не удалось, остаётся только судебный путь.
- Если кредит оформлен только на одного из супругов, другой может отказаться от квартиры. При этом просить суд оставить и квартиру, и ипотечный кредит тому супругу, на которого они оформлены. При этом второму супругу выплачивается компенсация. Размер этой компенсации будет равен половине средств, выплаченных по кредиту в браке. В этом случае банк не сможет возражать, поскольку кредитный договор остаётся без изменений. Согласия банка на такой вариант раздела ипотечной квартиры тоже не нужно. Но этот вариант подходит, только если ипотечный договор оформлен на одного супруга.
- Если и второй вариант не устраивает супругов, остаётся только просить суд разделить квартиру и долг в равных долях. Суд, исходя из условий ипотечного договора, определит для каждого из супругов размер платежа. Но это не означает, что тот супруг, на которого оформлен договор, сможет платить только половину. Он всё равно останется обязанным по кредиту полностью, и допускать просрочки платежа ему будет нельзя. В противном случае банк обратит взыскание на ипотечную квартиру и продаст её с торгов. Заявления о том, что в просрочке виноват второй супруг, значения иметь не будут. Но тот супруг, который исполнил обязательства за другого, сможет требовать возмещения расходов на оплату его доли.