Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как избежать рисков при покупке наследственной квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для покупателя приобретение наследственной квартиры нередко сопряжено с рисками. Стоит понимать, что квартиры могут наследоваться несколькими способами. Во-первых, согласно законодательству, в зависимости от степени родства, во-вторых — по завещанию. Перед продажей квартиры свидетельство о праве на наследство должно быть зарегистрировано в Росреесте, но некоторые продавцы забывают это сделать, говорит руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова.
Оспаривание завещания
Часть рисков сопряжена с квартирами, полученными по завещанию. К ним относится возможное оспаривание завещания уже после продажи наследственной квартиры. Причиной оспаривания может стать недееспособность умершего в момент изъявления воли или факт того, что его принуждали к составлению завещания. В данном случае потенциальные наследники могут обратиться в суд и привести доказательства. Например, это может быть справка о том, что наследодатель стоял на учете в психоневрологическом диспансере. Если суд удовлетворит иск, то завещание будет отменено, а наследство придется распределять заново, но уже по закону.
Покупатель наследственной квартиры может столкнуться со сложностями на этапе заключения сделки. Нередко наследники не могут договориться между собой о цене. «Любой спор между наследниками может привести или к повышению конечной цены для покупателя, или к затягиванию сделки, или к ее отмене. В целом такие конфликты между наследниками повышают градус нервозности перед сделкой», — добавила Юлия Дымова.
Извечный вопрос — а стоит ли?
Если коротко резюмировать сегодняшний материал, можно однозначно ответить — покупатель несет определенные риски, желая купить унаследованную кем-то квартиру. Лучше поискать что-то другое. И закрыть тему, в страхе разбежавшись.
Но, с другой стороны нужно понимать, что таких квартир становится сейчас все больше и об этом говорят последние исследования рынка. Количество наследованных квартир в будущем будет только расти, и в скором времени почти каждая квартира на вторичке будет иметь запись наследования в своей истории.
Соответственно, покупка такого жилья должна стать обычной практикой. С исключениями в виде большего количества документов, изучения очередей наследования, записей в завещании и прочей документации, связанной с правами наследования того или иного собственника.
Квартиры могут быть очень привлекательными, как по расположению, конфигурации, так и по цене — на рынке «свежие» наследованные квартиры предлагаются с 10-15% дисконтом от рыночной стоимости. При покупке такой жилплощади никто не застрахован от недобросовестных риэлторов или собственников, сложностей с правами наследования и оспариванием долей в завещании. А также высокой вероятности внезапного появления на пороге «потерянных» сестры Кати или дяди Федора из Бугульмы. Чтобы избежать всех этих напастей, нужно внимательно и неспешно разобраться в документации и заручиться надежной юридической поддержкой или довериться опытному риэлтору, который уже на начальном этапе сможет оградить вас от больших неприятностей в будущем.
Доверяйте надежным защитникам и будьте внимательны сами при выборе нового жилья!
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
В каком случае сделка будет признана действительной
Согласно ст. 1154 ГК, наследники заявляют о своих правах на собственность в течение шести месяцев с момента открытия наследства. Если наследник отказывается от имущества в пользу другого, к этому сроку добавляется еще 3 месяца. Помните, что даже в случае пропуска права на наследство могут быть исключения.
Согласно ст. 1155 ГК РФ, наследник вправе обжаловать свой пропуск вступления в наследство. Но для этого должна быть уважительная причина. Например, наследник был на больничном, поэтому никак не мог заявить о своих правах. Если ему удастся это доказать, суд восстановит его право на наследство. При таком раскладе срок исковой давности исчисляется уже с момента, когда наследник узнал о существовании наследства. Получается, что даже через 2 года после покупки наследственного жилья может объявиться собственник?
На этот случай есть ст. 302 ГК РФ, где сказано, что если новый собственник добросовестно купил жилье, заключил договор и есть все документы на руках, отчуждать у него собственность уже никто не может. Добросовестная покупка означает, что недвижимость куплена по рыночной цене. Проблемы могут возникнуть в случае, если суд выявит факт недобросовестной покупки — недвижимость куплена по заниженной цене.
Порядок приобретения наследства
Прежде чем говорить о восстановлении прав на наследство, давайте представим себе порядок его приобретения.
В народе приобретение наследства обычно называют вступлением в наследство. Но в Гражданском кодексе такого термина нет. По закону — наследство приобретается.
Наследство в РФ приобретается в следующем порядке:
- Выражение воли наследодателя (совершается при жизни)
- Открытие наследства (наступает с момента смерти наследодателя)
- Принятие наследства (в течение 6-ти месяцев со дня открытия наследства)
- Регистрация принятого наследства.
Важно обратить внимание и на форму завещания, несоблюдение которой влечёт его недействительность. По общему правилу, завещание удостоверяет нотариус (ч. 1 ст. 1124 Гражданского кодекса РФ). Можно сказать, что нотариус выступает в определённой степени гарантом законности завещания, т.к. он проверяет не только правоустанавливающие документы на квартиру, но и личность самого наследодателя (его дееспособность, отсутствие психических и иных заболеваний, препятствующих оформлению завещания).
Необходимо иметь в виду, что гражданин может оформить завещание, но при этом до самой смерти никому об этом не сказать. И хотя второй экземпляр завещания хранится в нотариальной конторе, сам нотариус не обязан контролировать момент смерти наследодателя. В отсутствие такой информации к наследству будут призваны наследники по закону.
Если же потом выяснится, что было составлено завещание, а в нём указан совсем другой человек, то закон будет на стороне наследника, указанного в завещании, и квартиру придётся отдать.
Наследодатель может составить несколько завещаний. В этом случае силу будет иметь последнее из них. Кроме того, завещание может быть изменено или вовсе отменено наследодателем, в этом случае такое изменение или отмена также удостоверяются нотариусом.
Нотариус — не единственное лицо, уполномоченное удостоверять завещания. Законом предусмотрены случаи, когда завещание вправе удостоверить иные лица:
- должностные лица органа местного самоуправления (в случае отсутствия в поселении нотариуса);
- должностные лица консульского учреждения;
- уполномоченный врач лечебного учреждения, в котором находится гражданин;
- капитаны судов, плавающих под флагом РФ;
- начальники разведочных, арктических и тому подобных экспедиций;
- командиры воинских частей, удостоверяющие завещания военнослужащих, а также гражданских лиц, если в пункте дислокации отсутствует нотариус;
- начальники мест лишения свободы удостоверяют завещания лиц, отбывающих наказание.
Недостойный наследник
Также договор может быть признан недействительным, если продавец оказался недостойным наследником, то есть лицом, которое увеличило свою долю в наследственной массе за счет доли других наследников, принуждения наследодателя или иными незаконными способами. Несмотря на то, что суды чаще всего отказывают в признании договора, заключенного с таким продавцом, недействительным, требования истца все же могут быть удовлетворены в случае представления достаточных доказательств недостойности продавца-наследника, а именно вступившего в законную силу решения суда в отношении продавца по заявлению наследодателя либо других наследников.
Предупредить возникновение подобной ситуации можно, проверив информацию о гражданских, уголовных или административных судебных производствах, возбужденных в отношении продавца по факту совершения им противоправных и умышленных деяний против наследодателя или других наследников на официальных сайтах судов в сети Интернет.
Иногда продавцом наследственной квартиры оказывается не сам владелец, а его представитель по доверенности. Юристы предупреждают – никогда не соглашайтесь на заключение сделки по доверенности!
Во-первых, если Вас не хотят или не могут познакомить с собственником недвижимости, это «пахнет» мошенничеством. Он может оказаться болен, зависим от алкоголя или наркотиков, психически нездоров, обманут, принужден к продаже… Впоследствии сделка, совершенная по доверенности, может быть признана недействительной.
Во-вторых, доверенность может быть отозвана или отменена в одностороннем порядке. Например, если на момент передачи денежного задатка представителю доверенность была действительна, то после этого она может быть отменена. Вернуть денежные средства, переданные постороннему человеку, может оказаться очень сложно. А если речь идет не о задатке, а о полной стоимости квартиры?
Риски квартиры по наследству
В наибольшей группе риска оказываются объекты, сроки вступление в наследство по которым составляют меньше 3 лет.
Что может ожидать покупателя:
- Появление наследников, пропустивших шестимесячный срок, заявивших о своих правах.
- Возможны притязания лиц, пропустивших установленные сроки, которые имеют права на долю наследства в обязательном порядке.
- Наследодатель мог дать распоряжение относительно лиц, за которыми закреплено право проживать в квартире, а продавцы могут умолчать об этом факте.
- Есть риск признания продавца недостойным наследополучателем уже после продажи недвижимости.
- Наследство оформлено без выделения супружеской доли.
- Завещание признается недействительным по разным причинам.
По прошествии 3 лет с момента наследования риски значительно снижаются. Сроки исковой давности, распространяющиеся на наследственные дела, составляют именно 3 года. Крайний срок для оспаривания права собственности на наследственную квартиру составляет 10 лет со времени смерти наследодателя. Но, согласно судебной практике, уже спустя 3 года претензии сторонних лиц резко снижаются.
Риски квартиры по наследству
В наибольшей группе риска оказываются объекты, сроки вступление в наследство по которым составляют меньше 3 лет.
Что может ожидать покупателя:
- Появление наследников, пропустивших шестимесячный срок, заявивших о своих правах.
- Возможны притязания лиц, пропустивших установленные сроки, которые имеют права на долю наследства в обязательном порядке.
- Наследодатель мог дать распоряжение относительно лиц, за которыми закреплено право проживать в квартире, а продавцы могут умолчать об этом факте.
- Есть риск признания продавца недостойным наследополучателем уже после продажи недвижимости.
- Наследство оформлено без выделения супружеской доли.
- Завещание признается недействительным по разным причинам.
По прошествии 3 лет с момента наследования риски значительно снижаются. Сроки исковой давности, распространяющиеся на наследственные дела, составляют именно 3 года. Крайний срок для оспаривания права собственности на наследственную квартиру составляет 10 лет со времени смерти наследодателя. Но, согласно судебной практике, уже спустя 3 года претензии сторонних лиц резко снижаются.
Риски приобретения наследственной квартиры после 3 лет с открытия наследства
Три года длится период исковой давности в рамках наследственных правоотношений. По истечении этого срока основные риски по покупке наследственной квартиры для покупателя отпадают. Тем не менее стоит обратить внимание на следующие возможные опасности, которые будут актуальны в течение 10 лет со дня открытия наследства:
- Отсутствие возможности учесть всех потенциальных наследников.
Покупатель недвижимости не может быть уверен, что все родственники, которые могут правомерно претендовать на наследство, уже заявили о своих правах и вступили в них. Иногда продавец умышленно не сообщает об иных наследниках. В некоторых случаях он и сам не подозревает об их существовании, например, когда на получение имущества неожиданно начинают претендовать внебрачные дети наследодателя.
- Юридическая смерть наследодателя.
Как избежать рисков при покупке наследственной квартиры?
Свести к минимуму все риски при покупке квартиры после наследства может юрист. В отличие от риелтора, который заинтересован в быстрой продаже недвижимости, задача юриста — оградить клиента от возможных имущественных и финансовых потерь, выявить, где клиента подстерегает опасность.
Юристы компании «Центр Оформления Сделок» готовы взять на себя проведение сделки. В рамках этой услуги мы:
- проведем оценку всех документов на квартиру;
- проверим правомерность предыдущих переходов права собственности на нее;
- удостоверимся в дееспособности продавца;
- выясним, есть ли какие-либо обременения, наложенные на квартиру, и есть ли жильцы, которые сохраняют право проживать в ней после смены собственника.
Как избежать сложностей при покупке наследственной квартиры?
При покупке квартиры, полученной в наследство, необходимо быть достаточно осторожным. Сложности, возникающие в процессе, можно предусмотреть. Для этого необходимо проверить:
Покупка наследственной квартиры имеет риски для покупателя. Но на рынке недвижимости существует множество вариантов обмана и с другими вариантами квартир. Поэтому не стоит бояться такой сделки. Необходимо тщательно проверить документацию на жилье, на наследство, познакомиться с другими собственниками. Идеальным является вариант покупки квартиры, спустя 10, 5 лет после смерти предыдущего владельца.
🗣 Кроме того, так как ст.
☑ Если супруг, права которого нарушены заключением брака, предъявляет требования о взыскании алиментов, возмещении материального и или морального ущерба, то на нем лежит обязанность доказать прежде всего, что он является добросовестным супругом, а уже затем наличие оснований заявленных сопутствующих требований.
Нужно ли ждать 3 года, чтобы не платить налог за продажу квартиры, полученной по наследству В Налоговом кодексе четко разграничена покупка и продажа объектов недвижимости: это два абсолютно разных процесса.
- Квартира вам перешла в наследство от дяди с тетей. Если сначала по одному завещанию вы стали собственником части квартиры, а потом по завещанию от второго собственника получили оставшуюся часть, то срок владения при приращении долей отсчитывается с момента первой доли, т. е. с момента смерти первого наследодателя. В этом случае срок 3 года может быть уже истек и налог не платите
- Если минимальный срок владения 3 года не прошел, то налоги рассчитываются по схеме:
Порядок расчета при покупке квартиры
Возможны 3 законных варианта проведения расчета за купленную квартиру:
- Наличными до государственной регистрации сделки, после подписания основного договора купли-продажи квартиры.
- Наличными же после проведения государственной регистрации передачи права собственности.
- Посредством передачи денег с использованием банковской ячейки.
Практика показывает, что последний способ является самым верным, надежным и безопасным. Однако, какой бы способ ни был избран, стоит прежде:
- проверить, не прописаны ли в квартире лица, выписать которых будет очень сложно (по Домовой книге);
- выяснить, нет ли в квартире жильцов, обладающих законным правом пожизненного проживания в ней;
- уточнить, есть ли у продавца, состоящего в законном браке, нотариально заверенное разрешение от супруга/супруги на продажу объекта недвижимости.
Важно: покупать или не покупать квартиры, унаследованные недавно — это только решение покупателя. Однако нелишним будет все-все узнать о выбранном объекте недвижимости и проконсультироваться с опытным специалистом.
У таких квартир есть один солидный плюс — нередко они стоят дешевле других, аналогичных. Так что можно действительно сделать выгодное масштабное приобретение. Тем более, что срок давности по наследным делам только 3 года. Дальше к этому имуществу никто никаких претензий выдвигать не будет.
Финансовые аспекты и налогообложение
При покупке квартиры по наследству необходимо учитывать множество финансовых аспектов, связанных с налогообложением и правами собственности.
Согласно закону, наследодателем является лицо, имевшее право на наследство на момент своей смерти. Если наследник получил квартиру в наследство и решил приобрести полностью ее право с помощью договора купли-продажи, то необходимо учесть, что их доля должна быть указана в документах об обязательной выписке.
Одной из особенностей наследственной квартиры является то, что она может быть обременена ипотекой или задолженностью по коммунальным услугам. Для того, чтобы покупатель был уверен в том, что он получил жилье без задолженностей, необходимо проверить эту информацию в офисе, предоставившем выписку из ЕГРН.
Если же наследник получил лишь долю в квартире, то он должен знать, какие права претендовать на другую долю и как их оформить. В такой ситуации необходимо обратиться к нотариусу.
Также есть риск того, что наследство может быть оспорено из-за недостойных причин. В этом случае наследники должны доказать свою добросовестность и подтвердить свой статус в суде.
В случае наследования имущества в Москве, необходимо учитывать местные налоговые законы. Например, если наследник получил имущество на сумму более 1 млн рублей, он должен уплатить налог на наследство в размере 13%.
Итак, покупатель при покупке наследственной недвижимости должен быть осведомлен о всех правах и обязательствах, связанных с такой сделкой. Необходимо внимательно изучать документы, полученные от наследодателя, и обращаться к нотариусу, если было наследовано имущество в долевой собственности.